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Arbeitsrecht


Arbeitsrecht

Verjährung von Vermieteransprüchen

Häufig scheitern Schadenersatzansprüche von Vermietern an der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB.

Der Bundesgerichtshof hat nun am 08.11.2017, Az.: VIII ZR 13/17, eine Entscheidung zu einer Verlängerung dieser Verjährungsfrist getroffen.

Geklagt hatte in diesem Verfahren die Vermieterin einer Wohnung, die Ende Dezember 2014 von der Mieterin zurückgegeben worden war.

Im Oktober 2015 ließ die Klägerin eine Klage auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von ca. € 16.000,00 zustellen.

Den Klagabweisungsantrag begründete die Beklagte u.a. mit der eingetretenen Verjährung, woraufhin die Vermieterin darauf hinwies, dass die gesetzliche Verjährungsfrist vertraglich verlängert worden war, nämlich auf 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Klage der Vermieterin hatte weder vor dem Amtsgericht Berlin-Neukölln, noch vor dem Landgericht Berlin, noch vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist eine Regelung in einem formularmäßig abgeschlossenen Vertrag, durch die ein Vermieter die gesetzlich vorgesehene Verjährungsfrist verlängert, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und somit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Die hier im Vertrag befindliche Klausel hat nach Auffassung des Bundesgerichtshofs den Eintritt der Verjährung doppelt erschwert, nämlich zum einen die Frist von 6 Monaten auf 12 Monate verlängert, zum anderen den Fristbeginn nicht mit Rückerhalt der Sache beginnen lassen, sondern mit dem juristischen Mietvertragsende.

Beides ist mit den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellt eine unangemessene Benachteiligung der Mieterin dar.

Das Gericht hat seine Auffassung auch damit begründet, dass der Mieter nach der Rückgabe der Mietsache kein Zugriff mehr auf die Wohnung hat und somit ab diesem Zeitpunkt keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Der Vermieter kann durch die Rückgabe sich aber Klarheit darüber verschaffen, ob ihm Ansprüche gegen die Mieter zustehen oder aber nicht.

Eine solche Prüfung kann regelmäßig auch binnen der gesetzlich vorgesehenen 6 Monatsfrist vorgenommen werden, Sinn und Zweck dieser Regelung war eine möglichst schnelle Klärung evtl. bestehender Ansprüche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis.

Daran ändert es nichts, dass die Klausel spiegelbildlich auch eine Verlängerung der Ansprüche des Mieters vorsah, weil in der Regel Ansprüche des Vermieters deutlich häufiger sind als Ansprüche des Mieters gegen seinen Vermieter.

 

 

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