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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Ist ein befristeter Kündigungsverzicht rechtswirksam?

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 23. November 2011, VIII ZR 120/11, auseinander zu setzen.

Im betreffenden Mietvertrag hieß es unter anderem

"3. Mietzeit:

Ab dem 01.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!"

 

Die Ziffer 4 des Mietvertrages enthält eine Staffelmietvereinbarung. Schließlich kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 zum 31. Dezember 2008.

Die Klägerin widersprach jedoch der Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung in Ziffer 3 des Mietvertrages. Am 18. Mai 2009 erhielt sie die Schlüssel von der Beklagten zurück und vermietete die Wohnung zum 1. Oktober 2009 anderweitig.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin nun Zahlung der Miete für die Monate Januar bis einschließlich Juni 2009 in Höhe von insgesamt EUR 4.956,00 zzgl. Zinsen.

Das Amtsgericht gab der Klage in Höhe von EUR 3.764,00 zzgl. Zinsen statt und wies die Klage im Übrigen ab, da es die Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages als unwirksam erachtete und der Klägerin die Miete für den Zeitraum bis einschließlich März 2009 sowie Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB für den Zeitraum von April 2009 bis zur Staffelrückgabe zusprach.

Das Landgericht wies die Berufung beider Parteien zurück, auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und gab der Klage statt.

Dies begründete der Bundesgerichtshof damit, dass Ziffer 3 des Mietvertrages nicht gemäß § 307 BGB unwirksam ist, sodass die Kündigung des Beklagten das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet hat.

Der Senat ist der Auffassung, dass ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist. Er kann auch in den AGB eines Staffelmietvertrages vereinbart werden, die zeitliche Obergrenze von vier Jahren für einen Kündigungsausschluss wird in Ziffer 3 des Mietvertrages auch nicht überschritten.

Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist Ziffer 3 des Mietvertrages auch nicht mehrdeutig.

Diese Klausel schließt lediglich das Recht beider Parteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren aus. Die Auffassung des Landgerichtes, dass die Regelung in Satz 2 der Klausel auch dahingehend verstanden werden könne, dass nach Ablauf von drei Jahren nur eine ordentliche Kündigung möglich sein solle, eine außerordentliche dagegen auch nur nach Ablauf von drei Jahren, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs fernliegend.

Ziffer 3 des Mietvertrages steht im Zusammenhang mit der zulässigen Staffelmietvereinbarung in Ziffer 4 des Mietvertrages. Auch die gesetzliche Regelung in § 557 a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staffelmietvereinbarung das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann, bezieht sich unzweifelhaft nur auf die ordentliche Kündigung.

Da der Senat bereits entschieden hat, dass Kündigungsausschlussklauseln in Staffelmietverträgen, die ebenso wie § 557 a Abs. 3 BGB nur allgemein vom Kündigungsrecht sprechen, im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmung auszulegen sind.

Für die hier vorliegende Klausel gilt nichts anderes.

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