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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Verschweigen von Unwissenheit = arglistiges Verhalten?

Wenn der Verkäufer einer Immobilie gegenüber dem Käufer den Hinweis unterläßt, daß er sich über die Ursache sichtbarer Symptome eines Mangels wie Feuchtigkeitsflecken nicht sicher sei, so stellt dies kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, auch wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruht, so der Bundesgerichtshof mit einer Entscheidung vom 16.03.2012, V ZR 18/11.

Die Kläger dieses Verfahrens hatten 2004 von der Beklagten ein mit einem 1936 errichteten Haus bebautes Grundstück für € 575.000,00 gekauft. Nach dem Vertrag war ein Ausschluß für die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel vorgesehen.

Im Exposé hieß es unter anderem, daß das Souterrain nicht wirklich Keller sei, sondern zur Nutzung als Gästezimmer, Büro, Club oder Bibliothek geeignet sein sollte.

Bei der Besichtigung wurde auch über Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden und deren mögliche Ursache gesprochen. Nach dem Kauf stellte sich heraus, daß die Abdichtung des Bauwerks mangelhaft war, so daß Feuchtigkeit eindrang und in den Kellerwänden aufstieg.

Die Kläger verlangten nun von der Beklagten im Wege des Schadenersatzes die durch ein Gutachten geschätzten Kosten für die Herstellung einer vertikalen Abdichtung der Kellerwände, die Einbringung einer Horizontalsperrung und das Richten der Dachrinne in Höhe von € 132.000,00.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, das Kammergericht hielt die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt, soweit die Kläger von der Beklagten Schadenersatz wegen der fehlenden bzw. nicht mehr wirksamen Abdichtung gegen aufsteigende Nässe verlangt hatten und wies die Berufung im übrigen zurück.

Auf die Revision der Beklagten hob der Bundesgerichtshof allerdings das Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurück.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hatte die Beklagte ihre Verpflichtung gemäß § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Sache den Käufern frei von Rechts- und Sachmängeln zu verschaffen, zwar teilweise nicht erfüllt, da die Kellerräume weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als Lagerräume geeignet waren, noch hatten sie die nach den Äußerungen im Exposé von den Käufern zu erwartende Beschaffenheit.

Allerdings liegt nach Auffassung des BGH ein arglistiges Verschweigen nicht vor. Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht zwar eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder aber von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluß des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht. Nicht ohne weiteres erkennbar sind solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluß auf Art und Umfang des Mangels erlauben.

In welchen Fällen muß der Verkäufer gemäß seines Kenntnisstandes aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist immer, daß der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, auch wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruht.

Anders wäre es lediglich, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben oder tatsächliche Grundlage ins Blaue hinein unterbreitet, mit deren Unrichtigkeit er rechnet.

Der Beklagte hat im entschiedenen Fall jedoch lediglich seine Einschätzung zu den Ursachen der sichtbaren feuchten Flecken mitgeteilt, indem er auf die Frage der Käufer für sich genommen plausible Vermutungen genannt hatte. 

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