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Bau- und Immobilienrecht


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Bundesgerichtshof: Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nur bei fehlerfreien Betriebkostenabrechnung

Eine wesentliche Entscheidung hat der Bundesgerichtshof am 15.05.2012, IX ZR 245/11 u.a. getroffen.

Der Vermieter hatte Räumungsklage eingereicht, zudem waren mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht worden und wie bereits in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis angepasst worden.

Die Abrechnungen des Vermieters waren allerdings inhaltlich fehlerhaft und wurden seitens des Mieters beanstandet.

Nachdem die Betriebskostenvorauszahlungen nicht vollständig gezahlt worden waren, kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatten die Räumungsklage abgewiesen, die Revision blieb erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung vertreten, daß ein Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Absatz 4 BGB nur dann berechtigt ist, wenn sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Dies war hier jedoch nicht der Fall.

Bislang hatte der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, daß für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt. Sinn war eine zeitnahe Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung. Daran hält der Senat nunmehr aber nicht fest, weil er der Meinung ist, daß bei dieser Sichtweise der mit der Anpassung der Vorauszahlung verfolgte Zweck, die Vorauszahlung möglichst realistisch nach den voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt wird.

Eine solche Verfahrensweise gibt dem Vermieter vielmehr die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Weiteres Argument dafür ist, daß der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, daß eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht.

Dies hat sich in den vorliegenden Fällen auch realisiert, da sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in einer Höhe aufgebaut hat, der grundsätzlich zu einer Kündigung berechtigt hätte, obwohl die Mietrückstände allein darauf beruhten, daß der Vermieter pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte.

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