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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Der gegenwärtige Wohnungszustand zählt

Häufig streiten sich Vermieter und Mieter darüber, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt. Hierzu hat sich nun der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 20.06.2012, VIII ZR 110/11, geäußert.

In der betreffenden Wohnung war von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters eine Gasetagenheizung eingebaut worden, für die die Mieter der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt hatten. Davor wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt.

Im Mai 2008 kündigte die klagende Vermieterin den Beklagten an, die Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Absatz 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die Kosten bezifferte die Klägerin mit € 2.145,00, die von den Beklagten somit zu tragende monatliche Umlage mit € 19,66. Die Mieter stimmten der Modernisierung nicht zu.

Die Klage der Vermieterseite auf Duldung des Anschlusses wies das Amtsgericht ab, das Landgericht gab ihr statt. Dieses war der Auffassung, dass der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zu der vom Vermieter bereitgestellten Ofenheizung eine Wohnwertverbesserung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswertes sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mieter, sei es auch mit Genehmigung des Vermieters, geschaffene Zustand. Maßgebend sei also die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen gewesen.

Die Revision der Vermieterseite war erfolgreich, der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat hier die Auffassung vertreten, dass bei vom Vermieter beabsichtigten Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist. Unberücksichtigt bleiben ausschließlich vom gegenwärtigen Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Ein Vermieter, der einerseits dem Mieter erlaubt, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen möchte, verhalte sich widersprüchlich.

Eine solche Beurteilung schränkt jedes Dispositionsbefugnis des Vermieters auch nicht unangemessen ein, da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen einer Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen.

Erteilt der Vermieter eine solche Zustimmung, so hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und dauerhaft in der Wohnung verbleiben können. Das Berufungsgericht muss nun im weiteren Verfahren Feststellungen dazu treffen, ob in der Ersetzung der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung eine Maßnahme zur Energieeinsparung gemäß § 554 Absatz 2 Satz 1 Alternative 2 BGB zu sehen ist und aus diesem Grund ein Duldungsanspruch der Mieter besteht. Dies war aufgrund der bisherigen Rechtsauffassung des Landgerichtes nicht geschehen.

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