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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Mietverschulden

Der Bundesgerichthof hat mit Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11, entschieden, dass ein Mieter auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, soweit ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann.

Beklagt waren Mieter eines Einfamilienhauses, die den klägerischen Vermietern im Dezember 2000 mitgeteilt hatten, dass sich im Haus wegen Baumängeln Schimmel und Kondenswasser gebildet hätten. Beim Ortstermin vertraten die Vermieter die Auffassung, dass ihrer Meinung nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter für die Feuchtigkeit und Schimmelbildung verantwortlich sei. Die Beklagten minderten schließlich die Bruttomiete von € 1.550,00 pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils € 310,00, woraufhin die Kläger das Mietverhältnis am 07.01.2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstandes in Höhe von € 3.410,00 fristlos kündigten.

 Mit der Klage beantragten sie nun Zahlung des aufgelaufenen Mietrückstandes zuzüglich Zinsen sowie die Räumung des Hauses.

 Das Amtsgericht gab nach Einholung eines Gutachtens der Klage statt, die Beklagten zahlten den Mietrückstand erst im Februar 2011.

 In der Berufungsinstanz wurden die Beklagten zur Zahlung verurteilt, die Räumungsklage wurde jedoch abgewiesen.

 Die Revision der Vermieterseite führte dazu, dass der Räumungsklage nun doch stattgegeben wurde.

Der BGH war der Auffassung, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dabei handelt es sich um den allgemeinen Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine Privilegierung des Mieters besteht auch in solchen Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätzt, da der Mieter bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen kann, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne das Risiko einer fristlosen Kündigung in Kauf zu nehmen.

Somit konnte hier der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden, da die Mieter aufgrund der Tatsache, dass sie in der Wohnung zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen hatten, dies die Schimmelbildung begünstigen würde, nämlich aufgrund der höheren Luftfeuchtigkeit in der Wohnung.

 

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