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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Keine Verrechnung von Mietkaution mit fremden Forderungen

Der Treuhandcharakter einer Mietkaution beinhaltet ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot von Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen.

Geklagt hatten Mieter einer Wohnung der Beklagten, die eine Kaution in Höhe von EUR 1.020,00 gezahlt hatten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Kläger die Beklagte zur Rückzahlung der Kaution auf, ohne dass dies erfolgte, denn die Vermieterin verwies auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter an sie abgetreten habe.

Amtsgericht und Landgericht hatten der Klage stattgegeben, die Revision der Vermieterin blieb erfolglos.

Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt, dass die Verrechnung hier ins Leere ging, da eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrührten, nicht möglich ist. Zwar ist umstritten, ob ein Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution aufrechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind. Der Senat schließt sich jedoch der Auffassung an, die in der in einer Kautionsvereinbarung stillschweigend enthaltenen Sicherungsabrede ein dauerhaftes Aufrechnungsverbot sieht.

Bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis ist regelmäßig eine Aufrechnung mit nichtkonnexen Gegenforderungen ausgeschlossen. Dies gilt auch für Mietkautionen, es sei denn etwas anderes ist ausdrücklich vereinbart. Mietkautionen dienen ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis, sodass die hierin liegende Zweckbindung, anders als die Vermieterseite hier meinte, nicht bereits dann endet, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (BGH vom 11.07.2012, VIII ZR 36/12).

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