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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zur Unterschreitung der Fläche von Geschäftsnebenräumen

Die Unterschreitung von Flächen ist ein häufiges Thema für die Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat sich mit einer Entscheidung vom 18.07.2012 (XII ZR 97/09) mit einem Fall auseinandergesetzt, bei dem es um die Unterschreitung der Fläche von Nebenräumen ging.

Beklagte war die Vermieterin eines Imbisses, die die Räumlichkeiten im Jahre 2003 an die Klägerin vermietet hatte. Laut Mietvertrag sollte die Fläche ca. 87 qm groß sein, der darunter liegende Keller/Lager ca. 110 qm.

Allerdings betrug die tatsächliche Fläche des Ladens 85,68 qm, die des Kellers 53,93 qm. Vereinbart war eine Miete "ohne die kalten Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwaser" in Höhe von ursprünglich monatlich € 5.840,00. Die Parteien schlossen dann ein weiteres Mietverhältnis über Hofgebäude und Freiflächen über insgesamt 185 qm über einen monatlichen Mietzins von € 400,00.

Die Klägerin klagte nun auf Rückzahlung von Mietzins und berief sich auf eine Minderung der Miete wegen zu geringer Fläche im Wesentlichen hinsichtlich der Kellerräumlichkeiten. Die Beklagte erhob Widerklage auf Zahlung der Nebenkosten, erstinstanzlich akzeptiere sie einen Teil der Rückforderung wegen zu geringer Fläche und zog diese von ihrer Nebenkostenforderung ab.

Das Landgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung von € 11.959,00, davon € 10.000,00 hinsichtlich einer nichtstreitigen Erstattung der Kaution sowie € 1.959,00 hinsichtlich der Rückzahlung wegen Mietminderung.

Der Kläger wurde zur Zahnlung von € 26.584,00 Nebenkosten verurteilt, gegen die er im Wesentlichen im Wege der Berufung vorging. Die Beklagte hat eine weitere Zahlung von € 5.833,00 geltend gemacht. Das Kammergericht hat im Berufungsverfahren die Beklagte zur Zahlung von insgesamt € 28.035,00 verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings nun das Urteil gegen die Revision insofern aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als € 12.001,00 verurteilt wurde und hat die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat nun in seiner Entscheidung die Auffassung vertreten, dass die Berufungsentscheidung, dass die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche als Mangel im Sinne des § § 536 Abs. 1 S. 1 BGB anzusehen sind, nicht zu beanstanden war. Die Rechtsprechung für Wohnraummiete ist auch bei der Miete von Geschäftsräumen anzuwenden.

Fehlerhaft war allerdings die vorgenommene Mietminderung aufgrund der Unterschreitung der Fläche. Das Kammergericht hatte den Minderungsbetrag aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von ca. 29 % berechnet und war zu monatlichen Minderungsbeträgen zwischen € 2.028,00 und € 2.285,00 gekommen. Dabei wurde allerdings der generell geringere Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht gelassen, so dass die vorgenommene Berechnung nicht angemessen im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB war.

Eine Gleichsetzung von Kellerflächen mit Flächen eines Ladenlokals und Nebenräumen wäre nur dann gerechtfertigt gewesen, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig gewesen wären, was hier nicht der Fall war.

Die Kellerräume waren als Lagerräume angemietet und wiesen gegenüber dem Gastraum und den Nebenräumen des Ladenlokas einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert auf. Deutlich wurde dies auch durch den zweiten Mietvertrag, der sich auf einen zur Nutzung als Lager gemietetes Hofgebäude sowie eine Freifäche bezog und lediglich einen Mietzins von € 400,00 beinhaltete.

 

 

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