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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Neues zur Kündigung bei Zahlungsverzug

Mit einer Entscheidung vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 107/12, hat sich der Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges eines Mieters geäußert.

Der Beklagte in diesem Verfahren ist seit 1972 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die nach Anschluss der Wohnung an die Fernwärme vom Beklagten ab März 2008 neben der Grundmiete in Höhe von EUR 252,81 Heizkostenvorschüsse in Höhe von monatlich EUR 70,00 begehrte.

Der Beklagte bezog vom Jobcenter Leistungen für Heizung und Unterkunft, die im Wesentlichen an die Klägerin, teilweise an den Beklagten überwiesen wurden.

Der Beklagte zahlte schließlich die Heizkostenvorschüsse nicht, für Mai und Juni 2009 zahlte er am 01. Juli 2009 EUR 100,00, anschließend monatlich EUR 50,00.

Am 5. Oktober 2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. Juli 2010 fristgerecht, weil der Beklagte die Heizkostenvorauszahlung für die Monate März 2008 bis April 2009 nicht beglichen hatte.

In einem Zahlungsprozess wurde der Beklagte zur Begleichung des Zahlungsrückstandes am 12. November 2009 verurteilt, anschließend erbrachte er die ausstehenden Leistungen am 30. Juli 2010, das Urteil wurde am 15. November 2010 rechtskräftig.

Am 12. November 2010 kündigte die Klägerin erneut fristgerecht, weil der Beklagte die Miete für den laufenden Monat nicht gezahlt hatte. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, die Berufung sowie die Revision des Mieters blieben ohne Erfolg.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs darf eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters erfolgen, ohne dass die für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen. Die ordentliche Kündigung sieht im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung Fristen vor, sodass kein Grund besteht, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen.

Eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedoch noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt, sodass die Kündigung der Klägerin vom 12. November 2010, anders als das Berufungsgericht meinte, nicht wirksam war.

Allerdings ist das Urteil des Landgerichts jedenfalls im Ergebnis richtig, weil die Kündigung vom 5. Oktober 2009 das Mietverhältnis bereits wirksam beendet hatte.

Es war hier zu beachten, dass die für die fristlose Kündigung geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden darf.

Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters durch eine fristlose Kündigung zu vermeiden.

Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung aufgrund der einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht in diesem Maße, sodass im Ergebnis die Revision zurückzuweisen war.

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