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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Was ist ein allgemeinüblicher Zustand?

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 25/12, auseinanderzusetzen.

Die Beklagte dieses Verfahrens hatte 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung gemietet, die mit einem Einzelofen und einem sog. Gamat-Heizgerät ausgestattet war. 1991 baute die Beklagte mit Einverständnis des damaligen Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.

Im November 2009 wollte der Vermieter von der Mieterin die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung erreichen, was ihm jedoch nicht gelang, da die Mieterin sich weigerte.

Der Vermieter erhob daraufhin Duldungsklage, die das Amtsgericht abwies, das Landgericht gab ihr statt.

Auf die Revision der Mieterin hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs konnte dem Einwand der Mieterin, dass die Modernisierung für sie im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellt, nicht entgegengehalten werden, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

Grundlage für die Beurteilung dieser Frage ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand, sondern der gegenwärtige Zustand, der die vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen einschließt.

§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der nur ein allgemeinüblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt, sodass jedenfalls der vom Mieter rechtmäßig geschaffene Zustand zu berücksichtigen ist, der diesem Standard bereits entspricht.

Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob der Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand führt und eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.

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