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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Keine gesamtschuldnerische Haftung per Mehrheitsbeschluss!

Häufiger Streitpunkt unter Wohnungseigentümern sind die Kompetenzen, die einer Eigentümerversammlung zustehen. Im vorliegenden Fall hatte sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. September 2012, V ZR 250/11, mit diesem Thema beschäftigt.

Die Parteien dieses Rechtsstreites bildeten eine Eigentümergemeinschaft, auf deren Versammlung am 29. April 2009 mit 14 von 17 Stimmen die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von ca. EUR 550.000,00 beschlossen wurde.

Diese Finanzierung sollte laut Beschluss über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte KfW-Darlehen erfolgen und zwar mit einer Zinsbindung von 10 Jahren sowie einer Laufzeit von 20 Jahren. Die Finanzierungskosten waren in den Wirtschaftsplan einzustellen und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen zu tragen. Angefochten wurde dieser Beschluss nicht.

Der Kläger dieses Verfahrens beantragte nun, ihn von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen, was auf einer Versammlung vom 6. November 2009 mehrheitlich abgelehnt wurde. Die Begründung des Klägers, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle, fand kein Gehör.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatten die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 29. April 2009 zu diesem Punkt sowie die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom 6. November 2009 abgewiesen. Die Revision hatte auch vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt, dass der Beschluss vom 29. April 2009 bestandskräftig ist, da Nichtigkeitsgründe nicht vorliegen. Die Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme lag bei den Wohnungseigentümern. Zwar ergibt sich diese Kompetenz nicht ausdrücklich aus dem WEG, jedoch ist dies Voraussetzung diverser Regelungen des WEG. Gemäß § 10 Absatz 6 Satz 1 WEG ist über die Deckung des Finanzbedarfs durch Beschluss zu befinden, sodass dazu auch die Entscheidung gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll. Auch nach der Reform des WEG kann nichts anderes gelten. Es kommt hier nicht darauf an, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredites, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Ein Beschluss zur Aufnahme eines nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Kredits ist nach der Systematik des WEG nur auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage hin zu beanstanden, woran es hier fehlt, da der Finanzierungsbeschluss rechtskräftig ist.

Wenn der Kläger nun argumentiert, dass es hier jedenfalls an der Kompetenz fehle, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen, so mag dies im rechtlichen Ausgangspunkt richtig sein. Spätestens seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband fehlt es jedoch an einer dahingehenden Kompetenz. Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt nur noch in Betracht, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer selbst neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichten. Der Beschluss enthält jedoch nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begründet werden sollte.

Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorrangig den Beschlüssen der Wohnungseigentümer entsprechen muss, vgl. § 21 Absatz 4 WEG.

Ein bestandskräftiger Beschluss schließt jedenfalls den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn schwerwiegende Gründe, zum Beispiel bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahmen als treuwidrig erscheinen lassen, was hier jedoch nicht ersichtlich war.

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