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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zu Kosten eines Center-Managers

In dem entschiedenen Verfahren hatte eine Vermieterin ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum vermietet und zwar auf Basis eines Formularmietvertrages.

Mit der Klage verlangte die Klägerin vom beklagten Mieter Nachzahlungen auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 sowie Zinsen aufgrund unvollständiger bzw. verspäteter Zahlungen der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005.

Fraglich war insbesondere, ob und wenn ja, in welchem Umfang einzelne Nebenkosten auf die Miete umgelegt werden durften. Laut Vertrag sollten sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums von allen Mieter anteilig getragen werden, weitere Nebenkosten waren nicht näher aufgeschlüsselt.

Das Landgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung von € 61.388,00 zzgl. Zinsen, das Oberlandesgericht hielt dieses Urteil lediglich in Höhe von € 17.904,24 zzgl. Zinsen aufrecht, auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück.

Nach Auffassung des BGH ist die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die den Mietern eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des ,,Center-Managers" auferlegt, intransparent und somit unwirksam.

Gleiches gilt für die Kosten für ,,Versicherungen", da diese Klausel dem Mieter keinerlei Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation die Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können.

Anders verhält es sich mit den Kosten der ,,Verwaltung", da dieser hinreichend bestimmt ist, weil zur Ausfüllung dieses Begriffes auf die im wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 26 Absatz 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Absatz 2 Nr. I. BetrKV zurückgegriffen werden kann.

Von der Mieterseite sind zudem die Zinsen gemäß §§ 286, 288 BGB zu zahlen und zwar auf die rückständigen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2004 und 2005.

Zwar geht der Anspruch des Vermieters auf Zahlungen von Betriebskostenvorauszahlungen mit der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode spätestens mit dem Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist unter. Dies ändert jedoch nichts daran, dass sich der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen im Schuldnerverzug befand, der bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnungen bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist andauerte.

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