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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wer zahlt bei Tod des Mieters?

Mit dieser nicht selten auftretenden Problematik hatte sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 23.01.2013 VIII ZR 68/12 befasst.

Die Vermieterseite hatte hier die Tochter des Mieters verklagt, der ursprünglich Mieter einer Wohnung war und im Oktober 2008 verstorben war.

Gegen die Erbin wurden nun Ansprüche aus dem Ende Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend gemacht, nämlich die Mieten für November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadenersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie Beschädigung der Mietsache.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Landgericht änderte das Urteil teilweise und wies die Klage bis auf Mietzahlungen für November 2008 bis Januar 2009 sowie die Räumungskosten zuzüglich Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten ab.

Nach Auffassung des Landgerichts haftet die Beklagte nicht nur als Erbin mit dem Nachlass, sondern auch persönlich. § 564 BGB regelt den Eintritt des Erben in das Mietverhältnis in einer über die normalen Erbwirkungen hinausgehenden Weise selbstständig. Bei den Ansprüchen des Klägers wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache handele es sich allerdings um reine Nachlassverbindlickeiten. Da die Beklagte die so genannte Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 S. 1 BGB erhoben hat und keine verwertbaren Nachlassgegenstände vorhanden waren, war diese Forderung abzuweisen.

Die Beklagte legte daraufhin Revision zum Bundesgerichtshof ein und hatte damit Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass die Klage ausschließlich auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet war und angesichts der Tatsache, dass die Beklagte die Dürftigskeitseinrede erhoben hatte, die Klage abzuweisen war, weil die Unzulänglichkeit des Nachlasses durch das Berufungsgericht festgestellt worden war.

Jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 S. 2 BGB bestimmten Frist von einem Monat seit dem Tod des Mieters beendet wird, sind auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten, so dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht außerdem mit seinem Eigenvermögen haftet.

§ 564 S. 1 BGB begründet keine persönliche Haftung des Erben, da dies weder aus dem Wortlaut, noch aus der systematischen Stellung hervorgeht.

 

Stefan Engelhardt

Rechtsanwalt

 

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