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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Bundesgerichtshof: Vermieter muss die unterlassene Anzeige von Mietmängeln beweisen

Diese Auffassung hat der Bundesgerichthof in seiner Entscheidung vom 05. Dezember 2012, VIII ZR 74/10, vertreten.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung, in der Risse an den Bodenfliesen aufgetreten waren. Die Beklagten rügten dies im Juni und September 2008. Ob die Fliesenrisse bereits zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet wurden, war streitig.

Mit anwaltlichem Schreiben aus dem Oktober 2008 wiesen die Mieter erneut auf die Schäden hin und kündigten für den Fall einer ausbleibenden Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahens an. Zudem minderten sie die monatliche Miete um 20 % und zwar ab Oktober 2008. Ein Gutachten wies schließlich nach, dass der mangelhafte Einbau des Belags die Risse verursacht hatte.

Die Vermieter nahmen die Mieter auf Zahlung der einbehaltenen Minderung in Anspruch. Dieser Klage gab das Amtsgericht statt, das Landgericht wies sie ab. Die Revision der Vermieterseite blieb erfolglos.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist ein Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar aufgrund von Treu und Glauben gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur rechtzeitigen Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Im entschiedenen Fall konnte die Vermieterseite jedoch nicht beweisen, dass den Mietern eine Verletzung der Anzeigepflicht vorzuwerfen war, da im Rahmen des Schadenersatzanspruchs gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB die Vermieterseite die Beweislast für das Unterbleiben einer rechtzeigen Mängelanzeige trägt.

Das Gericht hat zugestanden, dass der für das Gewerberaummietrecht zuständige 12. Zivilsenat entschieden hat, dass ein Mieter die Beweislast dafür trägt, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist. Der hier entscheidende Senat hält jedoch ausdrücklich daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadenersatzanspruchs gemäß § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht gemäß § 536 c Abs. 1 BGB trägt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ergibt sich dies aus den zivilprozessualen Grundregeln der Beweislastverteilung, nach der ein Anspruchsteller zunächst die rechtsbegründenden Tatsachen darzulegen hat, der Anspruchsgegner dann in einer zweiten Stufe die rechtsvernichtenden und rechtsverhindernden  oder rechtshemmenden Tatsache darzulegen und zu beweisen hat.

Wird ein Schadenersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung des Vertragspartners vorgetragen, so hat der den Schadenersatz Geltendmachende darzulegen und zu beweisen, dass der andere Vertragsteil eine Pflichtverletzung vorgenommen und einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind, wie beispielsweise die Verletzung einer Hauptverkehrssicherungspflicht.

 

                                                                            Stefan Engelhardt

Rechtsanwalt

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