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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zur Schriftform bei Mieterwechsel

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 30. Januar 2013, XII ZR 38/12, die Anforderungen an die Schriftform bei Mieterwechseln erläutert.

Im entschiedenen Fall hatte die Klägerin 1996 einer GmbH ein Gewerbeobjekt mit einer festen Mietdauer von 15 Jahren vermietet. Gut zwei Jahre später wurde die Umfirmierung der GmbH im Handelsregister eingetragen, die dann im April 2001 mit der Rechts-vorgängerin der Beklagten einen "Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil" abschloss. Darin vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Käuferin anstelle der Verkäuferin mit schuldbefreiender Wirkung für die Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten (auch Dauerschuldverhältnisse) der in der beigefügten Anlage genannten Verträge eintritt.

In der betreffenden Anlage befand sich eine mit der Bezeichnung "Raummieten 2000" überschriebene detaillierte tabellarische Aufstellung von Mietobjekten.

In den Jahren 2001 und 2002 wurden die entsprechenden Mieten von der GmbH, anschließend von der Beklagten an die Klägerin gezahlt. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. März 2011 zum 30. September 2011. Die Klägerin war nun der Auffassung, dass zwischen den Parteien ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. Mai 2016 besteht, das nicht ordentlich kündbar sei.

Die Klage blieb in sämtlichen Instanzen ohne Erfolg.

Der BGH hat dazu ausgeführt, dass die vereinbarte Vertragsübernahme zwar wirksam war und die Beklagte anstelle der Vormieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Wenn jedoch in Form einer Vereinbarung zwischen Vormieter und neuem Mieter ein Mieterwechsel vorgenommen wird, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.

Der Mietvertrag im entschiedenen Fall wahrte jedoch nach der Vertragsübernahme durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche Schriftform. Somit ist ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen worden, der von den Beklagten ordentlich gekündigt werden konnte.

Wenn wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt werden, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien des Miet-vertrages zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Zur Wahrung der Schriftform muss der Mieterwechsel so beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

Hier sind diese Anforderungen jedoch nicht erfüllt worden. Der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Mai 1996, der Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil aus dem April 2001 und dessen Anlage, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzung eines formwirksamen Mietvertrages erfüllen konnten, reichen hierfür nicht aus.

Es fehlte insbesondere an einem deutlichen Bezug im Vertrag aus dem April 2001 hinsichtlich des ursprünglichen Mietvertrages, es fehlte an konkreten Angaben zum Mietobjekt, den ursprünglichen Mietvertragsparteien und zum Datum des Vertrages.

Der erforderliche lückenlose Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben, fehlte somit für die Einhaltung der Schriftform.

Es ist dementsprechend zu raten, in Fällen dieser Art ausgesprochen penibel die einzelnen zugrundeliegenden Vereinbarungen zusammenzufassen und auch vermeintlich weniger wichtige Vertragsbestandteile sorgfältig aufzubewahren.

 

Stefan Engelhardt

Rechtsanwalt

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