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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses in der Insolvenz

Der Bundesgerichtshof hat am 13. März 2013, XII ZR 34/12, eine ausgesprochen wichtige Entscheidung getroffen.

Nach dieser Entscheidung beendet die Kündigung eines Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch hinsichtlich der Mitmieter, wenn in einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist.

Der Bundesgerichtshof hat dies aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses begründet.

Geklagt hatte ein Vermieter, der mit einem Mieter einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen hatte, ca. 2 1/2 Jahre später trat der Beklagte als weiterer Mieter in diesen Mietvertrag ein.

Im Februar 2009 wurde über das Vermögen des ursprünglichen Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, der Insolvenzverwalter kündigte Ende April 2009 das Mietverhältnis zum 31.07.2009.

Im September 2009 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch mache und verschaffte sich Ende Oktober 2009 Zutritt zu den Räumlichkeiten. Er verwertete die darin vorgefundenen Gegenstände. Der Kläger verlangte nun die rückständige Miete für September 2009 und begehrte hilfsweise Nutzungs- bzw. Schadenersatz.

Die Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg. Begründet hat der Bundesgerichtshof dies als letzte Instanz damit, dass dem Kläger gegen den Beklagten weder ein Anspruch aus
§ 535 Abs. 2 BGB auf Mietzahlung für September 2009 zusteht, noch ein Anspruch auf Nutzungs- oder Schadenersatz.

Durch die Kündigung des Insolvenzverwalters ist das Mietverhältnis wirksam zum 31.07.2009 beendet worden, dies ergibt sich aus dem Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters aus § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO.

Der BGH hat betont, dass es umstritten ist, ob durch die Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nur der Insolvenzschuldner aus dem Mietvertrag ausscheidet oder aber das Mietverhältnis insgesamt beendet wird und hat sich der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur angeschlossen, wonach bei einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter immer das gesamte Mietverhältnis beendet wird.

Letztendlich folge dies aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der Unteilbarkeit der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bestimmt sich die Wirkung der Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 InsO bei Mietverträgen, die auf Mieterseite von mehreren Personen neben dem Insolvenzschuldner abgeschlossen wurden, nach den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen. Danach ist es schlicht so, dass ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, grundsätzlich nur mit Wirkung für sämtliche Mieter gekündigt werden kann.

Eine Kündigung mit Wirkung nur für einen der Mieter würde das Mietverhältnis grundlegend zu Lasten der einen oder der anderen Vertragspartei umgestalten und wäre als Teil-kündigung grundsätzlich unzulässig.

Ein Anspruch auf Nutzungsersatz gemäß § 546 a BGB in Höhe der Miete für den Monat September 2009 besteht nicht, da das Gesetz eine Nutzungsentschädigung nur vorsieht, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Eine Vorenthaltung hat hier allerdings nicht vorgelegen.

Für den Beklagten bestand im fraglichen Zeitraum keine Veranlassung, auf eine Räumung des Mietobjekts hinzuwirken.

 

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