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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Fehlende Baugenehmigung = Sachmangel

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs aus seiner Entscheidung vom 12.04.2013, V ZR 266/11, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.

Geklagt hatte die Käuferin einer sanierten Dachgeschosswohnung. Sie hatte diese im Dezember 2005 vom Beklagten für EUR 90.000 erworben.

Die Haftung für Sachmängel war nach dem zugrunde liegenden Vertrag ausgeschlossen. Als die Klägerin die Wohnung im Jahre 2009 veräußern wollte, stellte sich heraus, dass sowohl für die Wohnung als auch für den Balkon keine Baugenehmigung vorlag.

Ein von der Ehefrau des Beklagten gestellter Bauantrag war im Februar 2000 zurückgewiesen worden, der Beklagte trug jedoch vor, davon niemals Kenntnis erlangt zu haben.

Ob das Dachgeschoss vor der Sanierung als Wohnung genutzt worden war, blieb im Verfahren streitig.

Daraufhin erklärte die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte den Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises auf.

Im September 2009 wurde schließlich eine Baugenehmigung unter Auflagen erteilt. Dem Bauantrag, der der Genehmigung zugrunde lag, nahm der Beklagte nach Widerspruchseinlegung zurück.

Die Klägerin forderte zudem Schadenersatz in Höhe von EUR 3.547,00 und behauptete, der Beklagte habe das Fehlen der Baugenehmigung arglistig verschwiegen.

Das Landgericht gab der Klage dem Grunde nach statt, das Oberlandesgericht folgte dem Landgericht. Auf die Revision des Beklagten hob der Bundesgerichtshof jedoch das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen hat, dass dem Beklagten die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gem. § 444 BGB versagt gewesen sei.

Auf Basis der bisherigen Feststellungen lasse sich weder das Vorliegen eines aufklärungspflichtigen Sachmangels noch ein darauf bezogenes arglistiges Verschweigen bejahen.

Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.

Die entsprechende Nutzungsuntersagungsverfügung sei hier aber erst nach Gefahrübergang ergangen, sodass die Annahme eines Sachmangels davon abhängt, ob die vom Beklagten vorgenommenen baulichen Veränderungen im Zeitpunkt des Gefahrübergangs genehmigungsbedürftig waren.

Diese Frage haben die Gerichte zu beantworten, hinreichende Feststellungen seien jedoch vom Berufungsgericht noch nicht getroffen worden.

Die Erwägung des Oberlandesgerichts zur Arglist waren nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedoch zu beanstanden, denn ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und gleichzeitig weiß oder mindestens damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Es genügt nicht, anders das Oberlandesgericht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen.

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