Roggelin & Partner bei facebook - gefllt mirDeutsche Sprache English Language jezyk polski Russische Sprache
Loading
Geschftsfelder

Impressum | Datenschutz | AGB | © 2013 Roggelin & Partner

Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Zwang zur Zustimmung einer Teilveräußerung?

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 12.04.2013, V ZR 103/12, entschieden, dass Wohnungseigentümer nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden können, Teile eines gemeinschaftlichen Grundstücks zu veräußern.

Geklagt hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Beklagte angehört. Das betreffende im Miteigentum stehende Grundstück ist ca. 5.500,00 m² groß, der Grundstücksnachbar hatte ein Teilstück einer Grenzmauer versehentlich auf das Grundstück der Wohnungseigentümer gebaut.

Nachdem dies bekannt geworden war, wurde durch die Wohnungseigentümer im Juli 2003 mehrheitlich beschlossen, die durch die Mauer abgetrennte gemeinschaftliche Teilfläche von ca. 7 m² für € 5.000,00 an den Grundstücksnachbarn zu verkaufen.

Im April 2005 wurde der entsprechende notarielle Grundstückskaufvertrag über die Teilfläche geschlossen, in dem auf die Genehmigung des Vertrags durch alle Wohnungs- und Teileigentümer hingewiesen wurde.

Diese Genehmigung erfolgte auch, mit Ausnahme der Beklagten, die befürchtete, dass der Verkauf es dem Nachbarn erleichtern könnte, den bislang unverstellten Blick aus ihrer Wohnung zu verbauen.

Im Mai 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verkauf zu vollziehen und für den Fall, dass der Mehrheitsbeschluss für die Vollziehung im Grundbuch nicht ausreicht, die fehlende Zustimmung notfalls gerichtlich einzuklagen.

Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung jedoch ab, das Amtsgericht gab der Klage auf Erteilung der Genehmigung statt, das Landgericht hob dieses Urteil auf und wies die Klage ab.

Die Revision der Klägerin hatte vor dem Budesgerichtshof keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass die übrigen Miteigentümer von der Beklagten die Erteilung der begehrten Genehmigung nicht verlangen konnten. Ein solcher Anspruch lässt sich weder aus dem Beschluss aus dem Juli 2003 noch aus dem Beschluss aus dem Mai 2009 herleiten. Die begehrte Veräußerung betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, stellt also keine Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG dar, so dass sie nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein kann.

Es besteht auch keinerlei Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für die schuldrechtliche Verpflichtung zu einer Veräußerung. Der Anspruch konnte somit auch nicht auf § 10 Abs. 2 S. 3 WEG gestützt werden. § 10 Abs. 2 S.3 WEG regelt den Anspruch von Wohnungseigentümern, eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, wenn ein Festhalten aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint.

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält ein abschließendes Regelungskonzept, so dass der Anspruch auch nicht auf § 745 Abs. 2 BGB (Verwaltung und Benutzung durch Beschluss) gestützt werden kann.

Zwar kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in besonderen Ausnahmefällen aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses nach Treu und Glauben eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen Gemeinschaft bestehen. Allerdings setzt dies voraus, dass dermaßen ungewöhnliche Umstände vorliegen, dass die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig erscheint.

Diese Voraussetzungen lagen nach Auffassung des BGH hier jedoch nicht vor, die außergewöhnliche Gründe, die einen Mitwirkungsanspruch begründen können, sind nicht schon dann anzunehmen, wenn eine Handlungsalternative sinnvoller als andere erscheint.

Diese Entscheidung bestätigt, dass der Kauf von Wohneigentum gut überlegt sein sollte und jeder Wohnungseigentümer immer bedenken sollte, dass, dies gilt gerade für selbstgenutztes Wohnungseigentum, ein gedeihliches Miteinander gerade in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht immer einfach ist.

‹ zurück zur Übersicht

nach oben