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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Rauchwarnmelder in WEGs

Der Bundesgerichtshof hatte sich in seiner Entscheidung vom 5. Februar 2013, V ZR 238/11, mit einer Hamburger WEG auseinandergesetzt, die im April 2010 in einer Eigentümerversammlung bezüglich der gemäß § 45 Absatz 6 HBauO bestehenden Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen und den Abschluss eines Wartungsvertrages beschlossen hatte.

Die Finanzierung sollte aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen, die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden.

Der Kläger hatte beantragt, die Nichtigkeit dieses Beschlusses festzustellen, dem folgte das Amtsgericht, das Landgericht hob das Urteil jedoch auf und wies die Klage ab.

Die Revision blieb vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg.

Begründet hat der BGH dies damit, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt, also nicht nichtig war.

Diese Kompetenz umfasste auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Der Bundesgerichtshof hat dabei zugestanden, dass es jedenfalls bis zu dieser Entscheidung umstritten war, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen.

Er hat sich mit seiner Entscheidung der überwiegenden Ansicht angeschlossen, wonach eine Beschlusskompetenz dann besteht, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht und das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht, wie hier.

Dies gilt auch unabhängig davon, ob sich diese Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte am bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet.

Wenn sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer richtet, so ist der Verband gemäß § 10 Absatz 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen.

Wenn Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer ist, so besteht eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft. Die Wohnungseigentümer sind dann aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen gemäß § 10 Absatz 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht. Auch die sachenrechtliche Einordnung der Rauchwarnmelder ändert an der Beschlusskompetenz nichts. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, selbst dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern. Werden jedoch in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, so kommt es nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht werden, stehen nämlich nicht im Sondereigentum.

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