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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Schadenersatz auch bei formell unwirksamer Kündigung

 

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 191/12, zu einer Frage Stellung genommen, die bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden worden war, nämlich, ob ein Schadenersatzanspruch eines Mieters auch dann Erfolg haben kann, wenn die wegen Mietmängeln ausgesprochene Kündigung des Mieters formell unwirksam war.

 Dies hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich bejaht.

Im entschiedenen Fall hatten die Mieter 2003 von der Beklagten eine Wohnung angemietet und Anfang Januar 2010 Schimmelbefall bemängelt.

Die Vermieterin wurde unter Fristsetzung zur Beseitigung des Schimmelbefalls aufgefordert, ohne dass dies Erfolg hatte. Daraufhin verlangte deren Anwalt eine Beseitigung des Schimmelbefalls und drohte die Kündigung des Mietverhältnisses an, sollte dies nicht fristgerecht erfolgen.

Streitig war in diesem Fall, ob diesem Schreiben die notwendige Originalvollmacht des Rechtsanwalts beigefügt war.

Schließlich wurde das Mietverhältnis von Mieterseite wegen der Schimmelbildung fristlos gekündigt, hilfsweise ordentlich.

Die Vermieterseite ließ jedoch diese Kündigung zurückweisen, weil hier keine Vollmacht des Rechtsanwaltes beigefügt war.

Die Mieter räumten daraufhin die Wohnung und bezogen eine andere Wohnung.

Sie begehrten in diesem Prozess neben der Rückzahlung der Kaution und dem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadenersatz, weil sie aufgrund der Schimmelbildung in der Wohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien.

Weder vor dem Amtsgericht, noch vor dem Landgericht hatte die Klage Erfolg, allerdings hob der Bundesgerichtshof auf Revision der Mieterseite das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat dazu angemerkt, dass das Landgericht fehlerhafterweise davon ausgegangen war, dass der Schadenersatzanspruch der Mieterseite bereits daran scheitere, dass die Kündigung formell nicht wirksam ausgesprochen worden sei.

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich betont, dass diese Frage bislang noch nicht vom Bundesgerichtshof entschieden worden sei, nunmehr aber die Auffassung vertreten, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietverhältnisses auch dann, wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem Schadenersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB nicht entgegensteht, wenn ein Mieter bestehende Mängel der Wohnung zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine neue Wohnung anzumieten.

Dies ergibt sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bereits aus dem Wortlaut des
§ 536 a Abs. 1 BGB, der für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese erst mit Ausspruch einer formell wirksamen Kündigung entstehen soll, nichts hergibt.

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