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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Zur Erstattung von Betriebskosten im Geweberaummietrecht

Über ein häufiges Problem hatte der Bundesgerichtshof am 10.07.2013, XII ZR 62/12, zu entscheiden, nämlich über die Frage, ob bei einer Erstattung an den Mieter aus einer Betriebskostenabrechnung noch eine nachträgliche Korrektur möglich ist oder nicht. Häufig tritt dies im Wohnraummietrecht auf, in diesem Fall hatte der BGH im Gewerberaum-mietrecht zu entscheiden und hat die Auffassung vertreten, dass auch eine vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt, das eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung verhindert.

Der Beklagte dieses Verfahrens hatte ein Ladengeschäft mit Stellplatz angemietet. Laut Mietvertrag waren die Betriebskosten unter Berücksichtigung der geleisteten Voraus-zahlungen jährlich abzurechnen.

Im September 2010 erhielt der Beklagte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die mit einem Guthaben für den Mieter in Höhe von ca. € 53,00 endete, das der Kläger an den Beklagten überwies.

Der Beklagte erhob jedoch Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung, sodass der Kläger im Oktober 2010 eine neue Abrechnung unter Berücksichtigung von Grundsteuer-zahlungen erstellte. Hier gab es eine vom Beklagten zu zahlende Differenz in Höhe von
€ 375,00.

Der Kläger verlangte nun diesen Betrag vom Mieter, die Rückzahlung des bereits an den Mieter ausgezahlten Guthabens und die vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatten die Klage abgewiesen, auf die Revision hob der Bundesgerichtshof jedoch die Entscheidungen auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung betont, dass es bis zur Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 in der Tat überwiegende Auffassung war, dass durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und dem vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgegeben wird, sodass spätere Nachforderungen vom Mieter wie auch Vermieter ausgeschlossen waren.

Allerdings ist durch das Mietrechtsänderungsgesetz in § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 sowie Satz 5 und 6 BGB eine Änderung des Gesetzes erfolgt, indem ausschlussbewerte Abrechnungs- und Einwendungsfristen eingeführt wurden. Die rasche Abwicklung der Betriebskosten werde somit gewährleistet.

Der Bundesgerichtshof hat dies für den Bereich der Wohnraummiete bereits klargestellt. Mit dieser Entscheidung gilt dies nun auch für den Bereich des Gewerberaummietrechts, weil es in diesem Fall schon an den allgemeinen Voraussetzungen für das Entstehen eines wirksamen Vertrages fehlt. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis setzt als vertragliches kausales Schuldanerkenntnis das Vorliegen zweier übereinstimmender Willenserklärungen voraus, die hier nicht vorgelegen haben. Wenn ein Vermieter nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung ein errechnetes Guthaben an den Mieter vorbehaltlos auskehrt, so gibt er aus der Sicht des Mieters keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab. Die Betriebskostenabrechnung ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen.

Durch die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbringt der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt.

Der Vermieter erklärt dadurch auch nicht, den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo unstreitig stellen zu wollen.

 

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