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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zur Quotenabgeltungsklausel

In seiner Entscheidung vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285/12) hat der BGH formularmäßige Klauseln in Mietverträgen, die Mieter verpflichten sollen, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen, als unwirksam erachtet, weil die Formulierung Mieter unangemessen benachteiligt.

Geklagt hatte eine Vermieterin, deren Mieter von März 2009 bis Ende 2010 eine Wohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag sah u. a. die vorformulierte Regelung vor, dass der Mieter verpflichtet ist, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Zur Berechnung der Abgeltungsbeträge sollte der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes die Grundlage stellen.

Nach Übergabe der Wohnung forderte die Klägerin den Beklagten zur Erneuerung des Schließzylinders, zur Reinigung des Teppichbodenbelags und zur Nachbearbeitung bzw. Neuvornahme von Streicharbeiten auf.

Dies lehnte der Beklagte jedoch ab, so dass die Klägerin einen entsprechenden Kostenvoranschlag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen einholte und gegenüber dem Mieter einen Teilbetrag in Höhe von € 1.055,00 und für den von der Klägerin veranlassten Austausch des Schließzylinders sowie die Reinigung des Teppichbodens weitere € 280,00 geltend machte.

Das Amtsgericht und das Landgericht hatten der Klage in Höhe von € 280,00 stattgegeben und verneinten eine Verpflichtung des Beklagten zu einer quotalen Abgeltung der Dekorationspflicht.

Die Revision der Vermieterin blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Nach Auffassung des BGH stand der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote aus § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der einschlägigen Regelung im Mietvertrag zu, weil die Regelung im Mietvertrag, die der Klägerin einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällige Schönheitsreparaturen gewährt, den Mieter unangemessen benachteiligt und somit gemäß
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war.

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht nach Meinung des Gerichtes darin, dem Vermieter, der von dem Ausziehen des Mieters mangels Fälligkeit der Schönheits-reparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, zumindest einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

Diese Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, insbesondere ist sie keine verkappte Endrenovierungsklausel, weil sie den Mieter eben nicht zur Renovierung der Räume verpflichtet.

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist dennoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen, was im Falle der hier betreffenden Klausel nicht der Fall war.

Die Berechnungsgrundlage für die von dem Beklagten zu zahlenden Beträge richtete sich nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Diese Bestimmung ist jedoch mehrdeutig und lässt die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt. Damit wird dem Mieter jedoch die Möglichkeit abgeschnitten, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit dieses Kostenvoranschlages zu erheben bzw. auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu drängen.

Daher ist die Quotenabgeltungsklausel unwirksam, da eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel aufgrund des Verbotes der geltungserhaltenen Reduktionen nicht in Betracht kommt.

Somit ist der Vermieter für die Instandhaltung zuständig, der geltend gemachte Anspruch hatte keinen Erfolg.

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