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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

WEG: Nicht nichtig!

Mit einem Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 21.06.2013, 5 S 141/12, ist über die Frage entschieden worden, ob ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes geregelt wird, nichtig ist. Im Ergebnis hat das Landgericht dies abgelehnt.

Geklagt hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die von zwei Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldvorauszahlungen ab Juni 2009 forderte und diese Forderungen auf den Wirtschaftsplan für das Jahr 2008 stützte.

Die WEG hatte durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss vom 26.10.2010 beschlossen, dass der Wirtschaftsplan für das Jahr 2008 bis zum 31.12.2010 fortgilt.

Das Amtsgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben und die Auffassung vertreten, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 26.10.2010 gültig sei. Den Beklagten stehe auch kein Vorbehaltsrecht zu. Allerdings bestehe für die Monate Januar, Februar und März 2011 keine Rechtsgrundlage für die eingeklagten Forderungen, so dass es die Klage in diesem Umfang abgewiesen hatte.

Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Das Landgericht hat dazu ausgeführt, dass die geforderte Wohngeldvorauszahlung für den Zeitraum von Juni bis Dezember 2009 aufgrund des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2008 begründet ist.

Durch den unangefochtenen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vom 26.10.2010 ist die Gültigkeitsdauer des Wirtschaftsplanes bis zum 31.12.2010 verlängert worden.

Dieser Beschluss ist auch nicht nichtig.

Die Nichtigkeit kann sich gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG ergeben, wenn der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Zudem kann sich die Nichtigkeit auch daraus ergeben, dass dieser Beschluss samt Inhalt gegen zwingende Vorschriften oder die guten Sitten verstößt, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift oder den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz eingeräumt ist.

Derartige Nichtigkeitsgründe sind jedoch hier nicht gegeben.

Den Wohnungseigentümern wird durch das Gesetz die Beschlusskompetenz eingeräumt, sowohl für die Billigung des Wirtschaftsplanes als auch für die Verlängerung seiner ursprünglichen Geltungsdauer zu entscheiden. Eine Beschlusskompetenz in dieser Hinsicht würde nur dann fehlen, wenn eine generelle Fortgeltung aller künftigen Wirtschaftspläne mehrheitlich beschlossen werden soll.

Eine Nichtigkeit des Beschlusses ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat.

Das Ziel des hier vorliegenden rückwirkenden Fortsetzungsbeschlusses besteht darin, der Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderliche wirtschaftliche Liquidität zu verschaffen, so dass der Beschluss eine ähnliche Wirkung wie eine Sonderumlage hat.

Eine Sonderumlage ist eine nachgeschobene Ergänzung eines Wirtschaftsplanes und dient dazu, in der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgetretene Finanzlücken kurzfristig zu schließen.

Nach Auffassung des Gerichts konnte es hier offen bleiben, ob ein solcher Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung einer Jahresabrechnung angeordnet oder eine entsprechende Sonderumlage festgelegt wird, wegen des Vorrangs der Erstellung einer Jahresabrechnung anfechtbar ist. Wenn dieser Beschluss, wie hier, nicht binnen Monatsfrist des § 46 Abs. 2 S. 2 WEG gerichtlich angefochten wird, so ist gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG grundsätzlich von der Gültigkeit dieses Beschlusses auszugehen.

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