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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Haften Erwerber von Wohnungseigentum für Hausgeldrückstände des Voreigentümers?

Im Ergebnis verneint hat diese Frage der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 13.09.2013, V ZR 209/12.

Im entschiedenen Fall war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zur Anlage der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehört.

Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Hinsichtlich der Hausgelder war er zu diesem Zeitpunkt für die Jahre 2009 und 2010 in Rückstand sowie hinsichtlich der Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009. Insgesamt bestand ein Rückstand in Höhe von ca. € 1.100,00.

Die Klägerin meldete die Forderung im Insolvenzverfahren zur Tabelle an.

Mit notariellem Vertrag vom 09.06.2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde in das Grundbuch eingetragen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun der Auffassung, dass der Beklagte mit seinem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers hafte. Sie klagte auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen.

Sowohl das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, die Revision war ohne Erfolg.

Der BGH hat dazu ausgeführt, dass die Klägerin gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der offenen Forderungen hat, weil die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet.

Der zum 01.07.2013 neugefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche im Zwangsversteigerungs- wie im Insolvenzverfahren.

Der Gesetzgeber wollte damit eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft am Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers auswirkt. Er wollte jedoch keine sachenrechtlich unbekannte private Last damit einführen.

Ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden, weil eine solche Entscheidung dem Gesetzgeber vorbehalten ist.

Die Wohnungseigentümergemeinschfaft kann somit nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken.

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