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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Erleichterte Kündigung bei mietvertraglicher Kündigungsbeschränkung?

Der Bundesgerichtshof hat am 16.10.2013, VIII ZR 57/13, die Auffassung vertreten, dass eine vom Mieter mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters vereinbarte mietvertragliche Kündigungsbeschränkung gemäß § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete) auch gegenüber dem aktuellen Vermieter Wirksamkeit hat. Eine sogenannte erleichterte Kündigung gemäß § 573 a scheidet aus.

Die Beklagte dieses Verfahrens mietete im März 1998 eine Wohnung im 2. OG eines Mehrfamilienhauses in Berlin an. Bei Vertragsschluss befanden sich in diesem Gebäude 3 einzeln vermietete Wohnungen. Mietvertraglich wurde Folgendes vereinbart:

"Die Vermieterin wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (s. Nr. 9 A VB)".

Im Juli 2006 wurde das Gebäude veräußert, im Kaufvertrag war eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung enthalten, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Als die Immobilie 2009 an die Kläger veräußert wurde, wurde keine Mieterschutzbestimmung vereinbart. Die Kläger legten die Wohnungen im EG und im 1. OG zusammen und bewohnen sie seitdem.

Mit Schreiben vom 02.11.2009 wurde das Mietverhältnis zum 31.07.2010 gekündigt, weil die Kläger die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30.06.2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützen die Kündigung hilfsweise auf § 573 a BGB (erleichterte Kündigung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude).

Die Beklagte widersprach sowohl der ersten als auch der zweiten Kündigung und berief sich auf Härtegründe.

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hatte ihr stattgegeben, auf die Revision der Beklagten hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Nach Auffassung des BGH ist eine Kündigung gemäß § 573 a Abs. 1 S. 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen.

Der Erwerber vermieteten Wohnraums tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, dies gilt natürlich auch für die Kündigungsbeschränkung.

Das Landgericht hat zur Frage, ob die Beklagte gemäß § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zur Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen.

Da das Landgericht über die von der Kündigungsbeschränkung nicht erfasste Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen.

 

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