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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Erst Teilung dann Vorkaufsrecht

So entschied der Bundesgerichtshof am 22. November 2013, V ZR 96/12.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war die Eigentümerin eines Mehrfamilien-hauses Vermieterin von insgesamt vier Wohnungen. Sie verkaufte ihren Grundbesitz im März 2009 an drei Erwerber, die am selben Tage eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden ließen.

Mit einer Erklärung vom 14.03.2011 übte die Klägerin, eine Mieterin, gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus und wollte mit ihrer Klage feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von € 30.000,00 zustande gekommen ist.

Damit hatte sie weder vor dem Landgericht, noch dem Oberlandesgericht Erfolg, auch die Revision vor dem Bundesgerichtshof änderte daran nichts.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entsteht das Vorkaufsrecht des § 577 BGB bei Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur dann, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Außerdem muss die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Vertrag schon bestimmt bzw. bestimmbar sein.

Es reicht allerdings nicht, wie hier, wenn die Erwerber die Teilung durchführen.

Das Vorkaufsrecht des § 577 BGB soll nämlich gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen.

Sinn und Zweck ist, dass der Mieter das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können soll. Der Verkäufer muss sich bereits gegenüber den Erwerbern verpflichtet haben, die Aufteilung vorzunehmen, weil nur dann sichergestellt ist, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Das Vorkaufsrecht beruht gerade auf einem Vertrag zwischen Mieter und Verkäufer nach den identischen Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags.

Wenn aber erst die Erwerber die Aufteilung vornehmen lassen, so ist der Sinn und Zweck der Vorschrift nicht gewährleistet, ansonsten würde ein Mieter einen Miteigentumsanteil an einem ungeteilten Grundbesitz erwerben, in eine Teilungsvereinbarung der Erwerber würde er jedoch aus rechtlichen Gründen nicht eintreten.

Wenn die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben würden, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte, wäre dies für ihn mit erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden.

Ein Vorkaufsrecht könnte zwar im Einzelfall entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist, dies würde jedoch voraussetzen, dass ein Kaufvertrag nur abgeschlossen würde, um das Vorkaufsrecht auszuschalten.

Im entschiedenen Fall hat das Oberlandesgericht aber bereits festgestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus kein eigenes Interesse an der Aufteilung hatte, sodass ein solcher Rechtsmissbrauch im entschiedenen Fall nicht anzunehmen war.

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