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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wann verjähren Ersatzansprüche von Vermietern?

Die Vorschrift des § 548 BGB sorgt immer wieder für Probleme und Rechtsstreitigkeiten. Einen solchen hat der Bundesgerichtshof am 23.10.2013, VIII ZR 402/12, entschieden.

Hier hatten die Vermieter gegen die Mieter den Erlass eines Mahnbescheides beantragt und mit diesem Mahnbescheid einen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz gemäß §§ 280, 281 BGB geltend gemacht.

Nachdem gegen diesen Mahnbescheid Widerspruch eingelegt wurde, wurde das sogenannte streitige Verfahren durchgeführt, in dem die Mieterseite die Einrede der Verjährung erhob, weil sie der Auffassung war, dass eventuelle Ansprüche deswegen verjährt seien, weil sie nach ihrem Auszug die Wohnungsschlüssel an die im gleichen Haus wohnende Hauswartsfrau übergeben hatten.

Das Amtsgericht hatte der Klage im Wesentlichen stattgegeben, das Landgericht hatte sie abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob nun das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat hier die Auffassung vertreten, dass der Anspruch der Vermieterseite jedenfalls nicht mit der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung, dass hier eine Verjährung vorliege, verneint werden könne.

Die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache voraus. Die Frage ist nur, wann eine Mietsache zurückgegeben ist.

Nach Auffassung des BGH setzt dies die Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter voraus, außerdem die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe des Mieters.

Jedenfalls das Letztere war offenbar nicht der Fall, da die Vermieter noch nicht in die Lage versetzt worden waren, sich ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Sie selbst hatten keine Kenntnis von der Wohnungsrückgabe. Die Hauswartsfrau, die die Kenntnis hatte, war von der Vermieterseite nicht bevollmächtigt, Wohnungsabnahmen durchzuführen.

Gleiches gilt für die Kenntnis der von Vermieterseite bevollmächtigten Hausverwaltung.

Ein Vermieter muss sich nicht die Kenntnis von der Schlüsselübergabe an den Hauswart zurechnen lassen.

Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist einem Vermieter nur ausnahmsweise zuzurechnen, nämlich dann, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen.

Zwar mag der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart die sogenannte Sachherrschaft über die Wohnung zurückgewinnen, mangels Kenntnis davon ist er jedoch nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.

Es bleibt nun abzuwarten, was die erneute Beweisaufnahme des Landgerichtes ergibt.

Vermietern ist auf jeden Fall zu raten, die Vorschrift des § 548 BGB immer im Hinterkopf zu behalten, da die sechs Monate Verjährungsfrist gerade bei problematischen Mietverhältnissen gerne vergessen wird.

 

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