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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Überbau = Nutzung?

Wenn Grundstücksgrenzen verletzt werden, bleibt häufig nur der Weg zu Gericht. Der Bundesgerichtshof hatte mit seiner Entscheidung vom 15. November 2013, Az.: V ZR 24/13, folgendes zu begutachten:

Auf der Grundstücksgrenze der Grundstücke zweier Nachbarn steht eine Garage, die zum Grundstück der Kläger gehört und sich teilweise auf dem Grundstück der Beklagten befindet, wie auch die Zufahrt.

Die Kläger hatten vom Rechtsvorgänger der Beklagten eine Grunddienstbarkeit bewilligt erhalten, wonach der Überbau geduldet werden muss.

Nach dem Erwerb dieses Grundstücks durch die Beklagten verboten diese den Klägern, die Garagenzufahrt wie bisher zu nutzen.

Die Sache nahm ihren Lauf und landete vor Gericht, da die Kläger die Beklagten auf Duldung der Zufahrt verklagten.

Das Landgericht gab dieser Klage statt, das Oberlandesgericht wies sie ab, der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung.

Begründet wurde dies damit, dass es eine Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch schlicht und einfach nicht gibt.

Weder resultiert ein solcher Anspruch aus § 1027 BGB in Verbindung mit § 1004 Abs. 1   Satz 1 BGB aus der Grunddienstbarkeit, weil die Pflicht des Nachbarn, einen Überbau zu dulden, ein Wegerecht für die Zufahrt zur Garage nicht automatisch beinhaltet. Der Inhalt eines solchen dinglichen Rechts an einem Grundstück muss immer in der Grundbucheintragung seinen Ausdruck gefunden haben.

Die von den Klägern behauptete Regelung konnte sich jedoch im Grundbuch nicht finden. Aus der gesetzlichen Pflicht eines Nachbarn, einen Garagenüberbau gemäß § 912 Abs. 1 BGB zu dulden, folgt nicht automatisch das Recht des Bauwerkseigentümers zur Nutzung der auf dem Grundstück eines Nachbarn belegenen Garagenzufahrt. Der Bundesgerichtshof hat zugegeben, dass die Frage, ob in solchen Fällen eine weitergehende Duldungspflicht des Nachbarn besteht, zwar streitig sei, da teilweise die Auffassung vertreten werde, dass die gesetzliche Duldungspflicht sich auch auf die sogenannten Funktionsflächen des die Grenze überschreitenden Bauwerks erstrecke, weil der Nachbar auch die Nutzung der Teile seines Grundstücks durch Überbauen zu dulden hat, ohne die der Überbau mangels Zugangs funktionslos und damit wertlos würde.

Selbst nach dieser Auffassung könnten die Kläger aber hier nicht die grenzüberschreitende Nutzung der bisherigen Zufahrt auf der gesamten Länge verlangen, sondern bestenfalls eine Duldung vom eigenen Grundstück zum Garagentor.

Die zu diesem Thema auch vertretene Auffassung meint, dass sich die Duldungspflicht gemäß § 912 BGB auf die Entziehung der Eigentumsbefugnisse am überbauten Grundstücksteil beschränkt und zusätzliche Beeinträchtigungen, die über den eigentlichen Überbau hinausgehen, wie z. B. die Nutzung von Wegeflächen, von der gesetzlichen Duldungspflicht nicht umfasst sind.

Diese Auffassung vertritt auch der entscheidene Senat, so dass die Pflicht zur Duldung einer Verbindung zum öffentlichen Weg im Falle eines Überbaus nur unter den engen Voraussetzungen des sogenannten Notwegerechts gemäß § 917 BGB bestehen kann. Ein Notweg setzt aber voraus, dass einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Angesichts der Tatsache, dass das Grundstück der Kläger mit seiner Vorderseite an einem öffentlichen Weg liegt, war dies hier nicht der Fall. Die Erreichbarkeit mit dem Kfz, die für die ordnungsgemäße Benutzung eines Wohngrundstücks in der Regel notwendig ist, war gewährleistet.

Diejenigen, die ähnliches planen, sollten auf jeden Fall eine solche Grunddienstbarkeit entsprechend eintragen lassen und ggf. zusätzlich eine Vereinbarung mit dem Nachbarn in beweisbarer Form schließen.

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