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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wie wird die Miete wirksam erhöht?

Wie im Einzelnen ein Mieterhöhungsverlangen gestaltet sein muss, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seiner Entscheidung vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12 die formalen Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens geklärt.

Die Beklagte dieses Verfahrens wurde im Dezember 2011 aufgefordert, mit Wirkung zum März 2012 eine monatliche Kaltmiete von € 324,50 zu zahlen. Dies wurde begründet mit dem beigefügten Mietenspiegel der in der Nähe liegenden Stadt Nürnberg unter Berücksichtigung eines Abzuges von 30 %.

Das Mieterhöhungsverlangen hielten sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht für formell wirksam, allerdings hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung auf und wies die Klage als unzulässig ab!

Der BGH war der Auffassung, dass ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in diesem Verfahren nicht vorgelegen hat, weil es der formellen Anforderungen des § 558a Absatz 1, 2, 4 BGB nicht genügt hat.

Der dort herangezogene Mietenspiegel von Nürnberg war auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlages von 30 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens geeignet, weil die Wohnung nicht direkt in Nürnberg lag.

Die Begründung eines solchen Erhöhungsverlangens soll den Mietern konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüft werden kann und sich der Mieter darüber klar werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen möchte oder nicht.

Zu hoch dürfen die Anfordernisse an die Begründung nicht sein, allerdings muss das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigungen der Mieterhöhung herleitet und zwar in einem Umfang, die der Mieter benötigt, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen zu können.

Die Wohnung lag hier in einer Gemeinde mit ca. 4.500 Einwohnern, die mit der Großstadt Nürnberg nicht vergleichbar war.

Es mag durchaus sein, dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der hier betroffenen Gemeinde vergleichbar sein mag, dies ist jedoch für die Vergleichbarkeit unerheblich.

Über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnberg erstellte Mietenspiegel keine Auskunft, die fehlende Vergleichbarkeit war hier auch nicht durch einen prozentualen Abschlag in Bezug auf die Nürnberger Mieten möglich.

Gemäß § 558a Absatz 4 BGB ist der Mietenspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um den Mietenspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

 

 

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