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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Hat ein Vermieter Ansprüche gegen die Geschäftsführer einer insolventen GmbH als Mieterin?

 Um diese Frage dreht sich die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22.10.2013,
II ZR 394/12.

Die Kläger in diesem Verfahren hatten an eine GmbH Räumlichkeiten vermietet und zwar für eine monatliche Miete einschließlich Betriebskosten von ca. € 10.400,00.

Im Mietvertrag enthalten war eine Klausel, wonach der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn der Mieter mit dem monatlichen Mietzins länger als 2 Monate im Rückstand ist bzw. wenn der Mieter insolvent wird.

Im November 2009 zahlte die Mieterin die Miete nur teilweise, im April 2009 sowie von Februar bis September 2010 überhaupt nicht.

Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis insgesamt viermal fristlos wegen Nichtzahlung des Mietzinses.

Schließlich kam es zu einem Räumungsvergleich im Juni 2010, in dem sich die Mieterin verpflichtete, die Räumlichkeiten bis Ende August 2010 zu räumen und die Miete für Juli und August 2010 noch zu zahlen.

Dazu kam es jedoch nicht, weil im Juni 2010 die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Mieterin beantragt wurde, das im Juli 2010 eröffnet wurde.

Die Vermieterseite forderte nun in diesem Verfahren die Zahlung von ca. € 130.000,00 Schadenersatz zuzüglich Zinsen und zwar von den Geschäftsführern der Mieterin.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht gab ihr überwiegend statt und verurteilte die Beklagten zur Zahlung von ca. € 99.000,00 zzgl. Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der Mietzinsansprüche der Kläger gegen die Schuldnerin.

Der Bundesgerichtshof hob jedoch diese Entscheidung auf und wies die Berufung der Vermieterseite gegen das Urteil des Landgerichtes zurück.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes konnten die Kläger einen Schadenersatz gemäß § 823 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 15 a Absatz 1 Satz 1 InsO nicht ersetzt verlangen.

In der Sache selbst ging es um die Frage, ob die Kläger Neugläubiger oder Altgläubiger sind. Neugläubiger einer GmbH haben bei einem schuldhaften Verstoß der Geschäftsführer gegen die Insolvenzantragspflicht einen Anspruch gegen diese auf Ausgleich des Schadens, der ihnen dadurch entsteht, dass sie in Vertragsbeziehungen zur einer überschuldeten oder zahlungsunfähigen Gesellschaft eingetreten sind.

Anders als der Schaden der Altgläubiger, der in der durch die Insolvenzverschleppung bedingten Masse- und Quotenverminderung besteht, liegt der Schaden des Neugläubigers darin, dass er der Gesellschaft im Vertrauen auf deren Solvenz noch Geld- oder Sachmittel zur Verfügung gestellt hat, ohne einen entsprechend werthaltigen Gegenanspruch oder eine entsprechende Gegenleistung zu erlangen.

Die Kläger in diesem Verfahren sind nach Auffassung des BGH keine Neu-, sondern Altgläubiger, weil ein Vermieter, der dem Mieter vor Insolvenzreife Räume überlassen hat, regelmäßig Altgläubiger ist und kein Neugläubigerschaden infolge der Insolvenzverschleppung erleidet. Er hätte sich nämlich bei Insolvenzreife der Mieter nicht vom Mietvertrag lösen können.

Der Verstoß gegen die Insolvenzantragspflicht war hier nicht ursächlich für den Vertragsabschluss, der Gläubiger war bei Eintritt der Insolvenzreife bereits in eine vertragliche Beziehung zur Schuldnerin getreten.

Die Vermieterseite konnte sich auch hier nicht bei Insolvenzreife aus dem Mietverhältnis ohne weiteres verabschieden, da das vereinbarte Sonderkündigungsrecht bei Insolvenz der Mieterseite unwirksam war.

Die Vermieterseite konnte im Ergebnis also den Altgläubigerschaden nicht einklagen, sondern ist vielmehr auf die Durchführung des Insolvenzverfahrens angewiesen, das erfahrungsgemäß in der Regel wenig erfreulich endet.

Vermietern kann daher nur geraten werden, bei Vermietung an eine GmbH ggf. auf die Gesellschaft und/oder Geschäftsführer zuzutreten, und sich Bürgschaften geben zu lassen.

 

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