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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Bei zu hohem Preisnachlass keine Maklerprovision!

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 06. Februar 2014, Az.:  III ZR 131/13 mit der Frage befasst, ob eine Maklerprovision bei fehlender Kongruenz besteht oder nicht.

In diesem Verfahren hatte eine Immobilienmaklerin geklagt, die Anfang Dezember 2010 bei einer Unternehmensgruppe angefragt hatte, ob diese Interesse an einer Gewerbeimmobilie habe. Diese Anfrage wurde positiv beschieden, so dass die Klägerin per Fax die betreffende Immobilie zu einem Kaufpreis von 1,1 Millionen Euro benannte.

Zeitgleich übersandte sie ihre allgemeinen Geschäftsbedingungen, aus denen hervorgeht, dass der beim Erstkontakt genannte Provisionsanspruch von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer auch entsteht, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen wird, die vom Angebot abweichen oder wenn im zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem ersten Vertrag vertragliche Erweiterungen, Ergänzungen zustande kämen bzw. ein gleiches oder ähnliches Geschäft abgeschlossen werde.

Im Juli 2011 erwarb die Tochtergesellschaft der beklagten Unternehmensgruppe die Immobilie zu einem Kaufpreis von 525.000,00 €. Die Klägerin stellte dennoch der Beklagten eine Käufercourtage von ca. 18.742,00 € in Rechnung. Die Beklagte war jedoch der Auffassung, dass aufgrund der großen Preisabweichung die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des zustandegekommenen Kaufvertrages nicht mehr gegeben sei.

Die Klage blieb vor dem Landgericht ohne Erfolg, das Oberlandesgericht gab ihr allerdings in vollem Umfang statt.

Die Revision der Beklagten hatte Erfolg, der Bundesgerichtshof hob das Urteil des OLG auf und wies die Berufung der Klägerin zurück.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass der Klägerin ein Maklerlohnanspruch mangels Kongruenz zwischen abgeschlossenem und nachgewiesenem Kaufvertrag nicht zustehe.

Gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Wenn die Tätigkeit des Maklers jedoch zum Abschluss eines Vertrages anderen Inhalts führt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Die Auffassung des Oberlandesgerichts, bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Maklergeschäfts erreicht und es verstoße gegen Treu und Glauben, wenn der Makler sich auf eine fehlende Kongruenz berufe, steht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.

Entscheidend ist nach Auffassung des BGH, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende Vertrag.

Zwar ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen, weil sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt, allerdings ist die wirtschaftliche Kongruenz bei Preisnachlässen von mehr als 50 %, wie hier, regelmäßig zu verneinen.

Wenn das Berufungsgericht meint, die Beklagte verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf diese Inkongruenz berufe, weil sie mit niedrigeren Mitteleinsatz den gewünschten wirtschaftlichen Erfolg erreicht habe, so hat das Gericht die von ihm selbst festgestellten tatsächlichen Umstände für die Kaufpreisreduzierung nicht die Bedeutung beigemessen, die ihnen zukamen.

Wenn ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten wird und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück bezieht und deswegen der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als 50 % des vom Makler erbrachten Nachweises beträgt, kann der abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zum vom Makler nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.

BGH vom 06.02.2014, Az.: III ZR 131/13

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