Roggelin & Partner bei facebook - gefllt mirDeutsche Sprache English Language jezyk polski Russische Sprache
Loading
Geschftsfelder

Impressum | Datenschutz | AGB | © 2013 Roggelin & Partner

Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Was passiert, wenn der befristete Mietvertrag unwirksam ist?

 

Diese Frage war in den letzten Jahren immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinander-setzungen. Nun hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 11. Dezember 2013, VIII ZR 235/12, über einen solchen Fall entschieden.

Die Beklagten hatten im November 2009 einen "Zeitmietvertrag" unterschrieben, wonach das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnen und am 31.10.2012 enden sollte.

Die Kläger wurden 2010 als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen und sprachen kurz darauf die ordentliche Kündigung zum 31.10.2010 wegen Eigenbedarfs aus. Sie begründeten diese damit, dass der Bruder der Klägerin seinen Lebensabend bei ihr verbringen wolle und forderten die Beklagten zum Auszug auf.

Dem kamen sie jedoch nicht nach, sodass die Vermieterseite auf Räumung klagte. In der Berufung stützten sie dies zusätzlich auf eine im April 2012 ausgesprochene und mit Zahlungsverzug begründete fristlose Kündigung.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatten der Klage stattgegeben, die Revision führte dazu, dass der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufhob, sodass das Landgericht nunmehr die Angelegenheit erneut überprüfen muss.

Nach Meinung des Bundesgerichtshofs hat das Landgericht zu Unrecht angenommen, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Befristung die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB (bei unwirksamer Befristung entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis) greift, sodass auch ordentlich gekündigt werden kann.

Durch die Unwirksamkeit der Befristung entstand vielmehr eine planwidrige Vertragslücke, sodass im Wege der sogenannten ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung des mutmaßlichen Parteiwillens diese Lücke zu füllen ist.

Im entschiedenen Fall wurde der Wille der Parteien deutlich, das Mietverhältnis jedenfalls für die Zeit der Befristung bestehen zu lassen. Diesem Parteiwillen wurde die an sich in Folge der Unzulässigkeit der Befristung eintretende gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht, denn die Parteien wollten das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung beenden.

Wenn die Parteien die Unwirksamkeit der gewollten Befristung erkannt hätten, so hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke wohl dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Art und Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeiten möglich wäre.

Die Meinung der Vorinstanzen, dass ein Kündigungsverzicht im Streitfall nicht angenommen werden könne, weil die Parteien die dafür vorgesehene Textstelle im vorformulierten Mietvertrag nicht ausgefüllt hätten, sah das der Bundesgerichtshof nicht als zutreffend.

Es gab für beide Seiten bei Vertragsschluss keinen Anlass, einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren, weil sie die vereinbarte Befristung irrtümlich als wirksam ansahen.

Der Räumungsanspruch konnte auch nicht mit der Begründung bejaht werden, dass die im Juli 2010 zum 31.10.2010 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls vor Ablauf der von den Parteien gewollten Kündigungsfrist das Mietverhältnis beendet hätte, da der Kündigungserklärung ein derartiger Wille der Kläger nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnommen werden konnte, zumal sich der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund zwischen dem 31.10.2010 und 31.10.2012 hätte geändert haben können.

 

‹ zurück zur Übersicht

nach oben