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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen durch AGB

Mit diesem Thema befasste sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 05.02.2014, XII ZR 65/13 im Bereich der Gewerbemiete.

Die Klägerin dieses Verfahrens hatte 2005 noch fertigzustellende Büro- und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen und Parkplätze an die Beklagte vermietet.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mietzeit spätestens im September 2005 beginnen sollte und die Mietdauer 5 Jahre betragen sollte, sodass der Mietvertrag zum 31.08.2010 enden sollte.

Die Nettomiete war in Höhe von ca. € 13.035,00 vereinbart, zzgl. einer monatlichen Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten in Höhe von € 2.061,90.

Gemäß § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Mietvertrages war zudem vereinbart worden, dass aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen unverzüglich gegenseitig auszugleichen seien. Die Vermieterin dürfe in solchen Fällen und bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten den monatlich zu zahlenden Vorschuss entsprechend neu festsetzen.

Der Mietvertrag enthielt auch eine sogenannte doppelte Schriftformklausel sowie eine sogenannte Schriftformheilungsklausel.

Im März 2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristgerecht zum Ablauf des 30.09.2009, sodass die Klägerin nun mit ihrer Klage die Restmieten bis einschließlich August 2010 geltend machte.

Zudem forderte sie für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungskosten.

Das Landgericht hatte der Klage in Höhe von € 196.686,44 stattgegeben, das Oberlandesgericht setzte den Betrag auf € 163.406,44 zzgl. gestaffelter Zinsen herab.

Die Revision blieb vor dem Bundesgerichtshof erfolglos.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes war das Mietverhältnis nicht für unbestimmte Zeit geschlossen, weil vermeintlich ein Verstoß gegen § 550 Satz 1 BGB, also wegen Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses, vorlag. Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ab August 2007 hatte nicht dazu geführt, dass das Mietverhältnis wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen war.

In § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Mietvertrages war der Klägerin das Recht eingeräumt worden, die Höhe der Vorauszahlungen u. a. dann neu festzusetzen, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachforderung ergab.

Im Bereich der Gewerberaummiete ist es zulässig, in den AGB zu vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an die Kostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.

Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, sodass sie nicht dazu führen konnte, dass ein wirksamer auf längere Zeit als 1 Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Die Klausel eröffnet hier dem Vermieter das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen.

Sie soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll.

Die entsprechende Erklärung unterliegt jedoch nicht dem § 550 BGB.

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