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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Käufer möchte Mieterhöhung vor Eintragung im Grundbuch!

Eine häufig auftretende Konstellation war Gegenstand einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19.03.2014, VIII ZR 203/13.

Es ging nämlich um die Frage, ob der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden kann, bereits vor der Eintragung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Geklagt hatte in diesem Verfahren die Mieterin einer Wohnung, die mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 und mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2006 an die Beklagte verkauft worden war.

Im notariellen Kaufvertrag war vorgesehen, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten sollte und bevollmächtigt werden sollte, bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Bis zur Eigentumsumschreibung am 04.05.2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin. Die Klägerin stimmte diesen auch zu.

Allerdings forderte die Klägerin die Beklagte auf, die ab März 2007 bis zum 04.05.2010 erbrachten Zahlungen von insgesamt knapp € 30.000,00 zurückzuzahlen, weil sie der Auffassung war, dass die Beklagte ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur ,,vorgespiegelt" habe.

Die Eigentumsumschreibung sei nämlich erst im Mai 2010 erfolgt.

Am 24.07.2012 trat die ursprüngliche Vermieterin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mieterin noch einmal vorsorglich an die Beklagte dieses Verfahrens ab.

Sie hatte jedoch mit dieser Auffassung weder vor dem Amtsgericht, noch dem Landgericht, noch dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte die Forderungen aus den Mietverhältnis zu Recht geltend gemacht hat.

Dies ergibt sich jedenfalls aus der am 24.07.2012 getroffenen Vereinbarung.

Allerdings waren auch die von der Beklagten im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen wirksam, da der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden kann, bereits vor der Umschreibung im Grundbuch und der damit verbundenen Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.

Dies gilt auch dann, wenn die Offenlegung der Ermächtigung nicht erfolgt.

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