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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zur Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 11.06.2014, VIII ZR 349/13, die Rechte von Mietern bei Untervermietung gestärkt.

Geklagt hatten in diesem Fall die Mieter einer Dreizimmerwohnung in Hamburg. Anfang 2011 sollte der Kläger eine befristete mehrjährige Tätigkeit in Ottawa aufnehmen, seit November 2010 hielten sich die Kläger bereits in Kanada auf.

Im August 2010 unterrichteten sie die Hausverwaltung der Beklagten von ihrer Absicht, die Wohnung für voraussichtlich zwei Jahre an eine bestimmte Interessentin unterzuvermieten. Davon ausgenommen sein sollte ein weiter von ihnen genutztes Zimmer.

Die beklagte Vermieterin verweigerte jedoch die Zustimmung zur Untervermietung, sodass auf die Klage der Mieter das Amtsgericht sie mit einem rechtskräftigen Urteil dazu verurteilte, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung Ende 2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.

Im hier entschiedenen Verfahren nahmen die Kläger des Ausgangsverfahrens die beklagte Vermieterin auf Zahlung entgangener Untermiete für den Zeitraum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von insgesamt € 7.475,00 zuzüglich Zinsen in Anspruch.

Das Amtsgericht und das Landgericht hatten der Klage stattgegeben, die Revision vor dem Bundesgerichtshof blieb ohne Erfolg.

Nach Auffassung des BGH hatten die Kläger gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Wohnung an die benannte Untermietinteressentin.

Die beklagte Vermieterin hatte die Zustimmung zur Untervermietung zu Unrecht verweigert, sodass sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt hat und den daraus entstandenen Mietausfall ersetzen muss.

Der Wunsch der Mieter angesichts der befristeten Auslandstätigkeit des Klägers von entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt nach Meinung des Gerichts ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand hier auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausgenommen haben und die auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt keinerlei quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums auf, auch qualitative Anforderungen bezüglich einer weiteren Nutzung durch den Mieter existieren nicht.

Somit kann von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB schon dann auszugehen sein, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Es genügt, wenn er, wie im entschiedenen Fall, ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um in diesem Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses Zimmer gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

 

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