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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wohnraum oder Gewerberaum?

Vor dieser Frage stand der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 09.07.2014, VIII ZR 376/13.

Die klagenden Vermieter sind Eigentümer eines mehrstöckigen Hauses und hatten im November 2006 mit den Beklagten einen Mietvertrag abgeschlossen, in dessen Rahmen es den Mietern gestattet wurde, die Räumlichkeiten im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen.

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis ohne Angabe von Kündigungsgründen zum 30.09.2012, die Beklagten widersprachen jedoch der Kündigung, sodass die Kläger Räumungsklage einreichten.

Das Landgericht hatte das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Das Kammergericht Berlin verurteilte die Beklagten jedoch zur Räumung und Herausgabe des Hauses, nachdem Berufung eingelegt worden war.

Das Kammergericht hatte das Mietverhältnis als Gewerberaummiete eingestuft und dies damit begründet, dass ein Mischmietverhältnis insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht unterliege, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwogen habe.

Hier sei ausschlaggebend gewesen, dass die Mieter in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt mit dem Betrieb der Hypnosepraxis bestritten hätten, sodass dies der vorherrschende Vertragszweck sei.

Die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke stehe dem auch nicht entgegen, weil die für die gewerbliche Nutzung und die Wohnraumnutzung vorgesehenen Flächen gleich groß seien.

Wenn jedoch Gewerberaummietrecht anzuwenden sei, brauche es für die Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse.

Der Bundesgerichtshof wiederum sah dies anders und hob auf die Revision der Beklagten das Berufungsurteil auf und wies die Räumungsklage ab. Er hat dies damit begründet, dass das Kammergericht den vorherrschenden Vertragszweck nur deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen habe, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen.

Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt aber kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz, der besagt, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnraumnutzung hat.

Es ist vielmehr eine Einzelfallprüfung vorzunehmen, innerhalb derer sämtliche auslegungs-relevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, wobei z.B. der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile eine Indizwirkung zukommen kann.

Wenn sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen lässt, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

Würde man dies anders beurteilen, so würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen werden.

Vermietern muss somit geraten werden, bereits bei Abschluss des Vertrages die entsprechenden vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten zu beachten, sodass im Zweifel die Vorschriften über die Gewerberaummiete Anwendung finden.

 

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