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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Rauchmelder und ordnungsgemäße Verwaltung

Mit einem häufigen Problem hatte sich das Landgericht Braunschweig in seiner Entscheidung vom 07.02.2014 AZ 6 S 449/13 (154) auseinanderzusetzen, nämlich mit der Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft für sämtliche Eigentümer beschließen darf, dass neue Rauchwarnmelder angeschafft werden, obwohl ein Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat. 

Ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft hatte eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft eingereicht. Mit diesem Beschluss sollten Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahresvertrages angemietet werden, zudem sollte eine Drittfirma die Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation übernehmen. Die Kosten sollten im Rahmen der Verwaltungsabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. 

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, weil es der Auffassung war, dass die Gemeinschaft zwar grundsätzlich einen solchen Beschluss fassen durfte, allerdings habe der Beschluss einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entsprochen. Die Eigentümergemeinschaft habe nämlich nicht beachtet, dass der Kläger schon seit mehreren Jahren in seinen Räumen Rauchwarnmelder betreibt, die der DIN-Norm 14676 entsprechen. Er sei damit im Ergebnis mit Kosten für Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet, obwohl für seine Wohneinheit ein Bedürfnis dafür nicht bestanden habe. 

Die beklagten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft legten daraufhin Berufung ein, die jedoch vom Landgericht Braunschweig zurückgewiesen wurde. 

Das Landgericht hat bestätigt, dass der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt worden ist. 

Es hat dabei betont, dass der Bundesgerichtshof ausdrücklich offen gelassen hat, ob Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits erfüllt haben. Das Amtsgericht hatte jedoch hier darauf hingewiesen, dass § 44 Absatz 5 der Niedersächsischen Bauordnung für Bestandsimmobilien eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2015 vorsieht, sodass der Kläger frühzeitig für Kosten in Anspruch genommen würde, die aus seiner Sicht nicht notwendig waren. 

Die Verwaltung muss für die Eigentümergemeinschaft sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiten. Dies muss auch regelmäßig überprüft werden, jedoch ist es nicht notwendig, dass für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden und die Gemeinschaft für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt. 

Es ist auch möglich, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die Wartung im erforderlichen Umfang gewährleistet ist. 

Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, sind dementsprechend von der Anschaffung und Wartung auszunehmen, so lange sie gegenüber der Verwaltung nachweisen, dass entsprechende Rauchwarnmelder angeschafft worden sind und regelmäßig gewartet werden.

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