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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Knackpunkt Kaufvertrag

Kaufverträge über Immobilien sind immer wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten, einen besonderen Fall hatte das OLG Karlsruhe am 18.06.2014 Az. 9 U 184/10 zu entscheiden.

Der Kläger dieses Verfahrens hatte im Juli 2014 vom Beklagten eine Immobilie erworben. Bebaut war das Grundstück mit einem Fachwerkhaus, das mehrfach renoviert, saniert und umgebaut wurde.

Dieses Haus war in 3 Wohnungen aufgeteilt worden, die Dachgeschosswohnung reichte über 2 Etagen.

Der Kläger erwarb diese Immobilie für 320.000,00 €. Der Beklagte verpflichtete sich, obwohl ein Gewährleistungsausschluss im Vertrag vorhanden war, "diejenigen erheblichen versteckten Mängel zu offenbaren, die ihm bekannt sind oder bekannt sein müssten".

Der Käufer entdeckte schließlich seiner Auffassung nach schwerwiegende Mängel und erhob im Oktober 2007 Klage auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von € 66.662,00.

Das Landgericht wies die Klage jedoch ab, weil es der Auffassung war, dass der Beklagte lediglich verpflichtet gewesen sei, für solche erheblichen Mängel zu haften, die er arglistig verschwiegen habe.

Die Beweisaufnahme habe zwar ergeben, dass ein erheblicher Mangel vorhanden sei, weil die Dachgeschosswohnung wegen der Undichtigkeit des Daches im Winter nicht ausreichend beheizt werden könne, es lasse sich jedoch nicht feststellen, dass dem Beklagten dieser Mangel bekannt gewesen sei.

Das OLG hob diese Entscheidung auf und gab der Klage teilweise statt.

Das OLG war der Auffassung, dass dem Kläger gegen den Beklagten wegen der Luftundichtigkeit des Daches ein Schadenersatzanspruch in Höhe von € 21.931,00 aus §§ 437 Nr. 3, 281 Absatz 1 BGB zusteht.

In der betreffenden Immobilie war das Dach nicht luftdicht, der Beklagte hatte auch innerhalb der vorgerichtlich gesetzten Frist die Mängel nicht beseitigt, sondern eine Verantwortlichkeit bestritten.

Bis zur Sanierung im Herbst 2011 war das Dachgeschoss des Hauses im Winter nicht ordnungsgemäß beheizbar, es wurden Temperaturen von nicht mehr als 15-16°C erreicht.

Zudem trat Zug auf, sodass ein ordnungsgemäßen Raumklima nicht zu erzielen war. Ursache für diesen Mangel war allein die Tatsache, dass das Dach erhebliche Luftundichtigkeiten aufwies.

Somit lag ein Fehler im Sinne des § 434 Absatz 1 Satz 2 Nr. 2 BGB vor, weil das Dachgeschoss nicht die Beschaffenheit aufwies, die der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages erwarten durfte.

Wird in Deutschland ein Wohngebäude erworben, so ist grundsätzlich zu erwarten, dass im Winter eine Beheizung dahingehend möglich ist, das sich ein normales Raumklima erstellen lässt, sodass auch bei starkem Frost und Wind mindestens 20°C in der Wohnung hergestellt werden können, dies ohne nennenswerte Zugerscheinungen.

Maßgeblich sind gemäß § 434 Absatz 1 Satz 2 Nr. 2 BGB die üblichen Erwartungen eines Käufers, der ein Wohnhaus kauft, auf die Einhaltung bestimmter DIN-Normen kommt es nicht an.

Der Beklagte hatte diesen Mangel auch zu offenbaren, sodass der vertragliche Gewährleistungsausschluss hier nicht eingriff.

Es kommt nicht darauf an, ob dem Beklagten selbst bewusst war, dass die Dachgeschosswohnung im Winter nicht ausreichend beheizbar war. Es reichte aus, dass der Beklagte dies bei genügender Sorgfalt hätte erkennen müssen und ihm bei genügender Sorgfalt hätte klar sein müssen, dass die Dachgeschosswohnung für einen Käufer nicht den üblichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit entsprach.

Da der Beklagte von August 2001 - November 2004 selbst in der Dachgeschosswohnung gewohnt hat, hat er 3 Winter miterlebt, sodass ihm der Mangel bewusst war bzw. hätte bewusst sein müssen.

Für den Kläger war vor Abschluss des Kaufvertrages der Mangel nicht erkennbar, weil keine kalten Wintertemperaturen herrschten.

An dieser Stelle kann nur wiederholt werden, dass hinsichtlich des Kaufvertrages besondere Sorgfalt anzuwenden ist, da dieser die Basis darstellt, aus der Ansprüche hergeleitet werden können oder eben auch nicht.

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