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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Mieter verursacht Wohnungsbrand, Vermieter muss zahlen!

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13, hat den einen oder anderen Vermieter überrascht.

In diesem Verfahren hatten Mieter gegen die Vermieterin geklagt und zwar auf Beseitigung eines Brandschadens in der angemieteten Wohnung sowie auf Feststellung, dass sie bis zur Beseitigung des Schadens zu einer Minderung der Miete um 60 % berechtigt sind.

Das Feuer war entstanden, weil die zum damaligen Zeitpunkt 12-jährige Tochter der Mieter Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt hatte und diesen dann unbeaufsichtigt gelassen hatte. Das Öl entzündete sich und verursachte den Brand.

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies die Vermieter an deren Gebäude-versicherung. Dies wollten die Vermieter jedoch nicht, da eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung, deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden, zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand der Mietwohnungen führen würde.

Die Beseitigung des Brandschadens wurde ebenfalls abgelehnt, weil ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Das Amtsgericht hatte der Klage der Mieter jedoch stattgegeben, die Berufung der Vermieter blieb im Wesentlichen erfolglos.

Das Landgericht hatte die Minderungsquote jedenfalls auf 15 % der Bruttomiete herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadenregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt.

Auch die Revision der Vermieter hatte keinen Erfolg.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter als Gegenleistung für die jedenfalls anteilig von ihm getragenen Versicherungsprämien erwarten, einen Nutzen von der Versicherung zu haben.

Somit ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter letztendlich so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.

Der Vermieter hat nach Meinung des Bundesgerichtshofs in der Regel kein Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter ist aufgrund dieser Interessenlage verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder aber gegenüber dem Mieter auf Schadenersatz zu verzichten.

Die Kläger konnten somit auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und die Miete mindern.

Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zwar entfällt diese Pflicht, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat, dies gilt jedoch nicht, wenn wie hier eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten in der Vergangenheit auf den Mieter umgelegt wurden.

In einem solchen Fall muss der Vermieter grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen und den Schaden beseitigen.

Ein Mieter kann erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadenfall zu Gute kommen.

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