Roggelin & Partner bei facebook - gefllt mirDeutsche Sprache English Language jezyk polski Russische Sprache
Loading
Geschftsfelder

Impressum | Datenschutz | AGB | © 2013 Roggelin & Partner

Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wenn Vermieterpfandrechte kollidieren

 

Sowohl dem Veräußerer als auch dem Erwerber einer Immobilie kann ein Vermieterpfandrecht zustehen. Aber welches ist vorrangig?

Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15. Oktober 2014, XII ZR 163/12, auseinanderzusetzen gehabt.

Eine Mieterin von Gewerberäumen war insolvent geworden, die Rechtsvorgängerin der Mieterin hatte einen Mietvertrag abgeschlossen, in den Räumlichkeiten befand sich auch das Mieterinventar.

Die Klägerin dieses Verfahrens erwarb das Objekt und wurde im Grundbuch eingetragen. Nach Insolvenzeröffnung machte die Klägerin ein Vermieterpfandrecht am Inventar und ein sogenanntes Absonderungsrecht geltend. Beklagt war nun der Insolvenzverwalter über das Vermögen der Mieterin, der auf einen Raumsicherungsübereignungsvertrag verwies, der zwischen der Mieterin und einer Bank abgeschlossen worden war. Zudem berief er sich auf eine Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien und der Bank, mit der die Vermieterin auf ein Mieterpfandrecht verzichtete.

Der Insolvenzverwalter zahlte einen hohen sechsstelligen Betrag an die Bank aus. In dieser Höhe verklagte ihn die Vermieterin, hatte damit jedoch weder vor dem Landgericht noch vor dem Oberlandesgericht Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hob allerdings diese Entscheidungen auf und verwies die Sache zunächst an das Oberlandesgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung damit begründet, dass die Auffassung des Oberlandesgerichtes, dass das der Klägerin zustehende Vermieterpfandrecht nur für die im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs im Eigentum der Schuldnerin stehenden Sachen gilt, falsch war.

Mit dem Entstehen eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber trat eine Zäsur ein. Die bereits vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben beim bisherigen Vermieter, nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu.

Allerdings bleibt der vorherige Zeitraum bei der Bestimmung der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unberücksichtigt.

Ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert nicht, dass das Vermieter-pfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang!

Das der ursprünglichen Mieterin gehörende Inventar war bei der Einbringung in die Mietraume nicht sicherungsübereignet, sodass es vom Vermieterpfandrecht der Veräußerin erfasst war. Eine danach erfolgte Sicherungsübereignung konnte diese Sachen dem Vermieterpfandrecht der Klägerin nicht entziehen, weil diese dies gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 562 Abs. 1 S. 1 BGB erworben hatte.

Somit stand der Klägerin ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung ihres behaupteten Absonderungsrechts zu.

 

‹ zurück zur Übersicht

nach oben