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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Insolvenz während Sanierung - was nun?

Was passiert eigentlich in einer Insolvenz des Vermieters, wenn Sanierungsarbeiten bereits begonnen sind, jedoch noch nicht beendet?

 

In einem vom Bundesgerichtshof am 11 Dezember .2014 IX ZR 87/14 entschiedenen Verfahren war ein Mieter verklagt worden, der seit 1978 in einer Wohnung wohnte, die umfangreich saniert werden sollte.

 

Die Wohnung war während der geplanten Baumaßnahmen nicht bewohnbar, sodass der Mieter und die Vermieterin im Oktober 2010 eine sogenannte Sanierungsvereinbarung abschlossen, wonach der Mieter während der Arbeiten in eine von der Vermieterin angemietete Ersatzwohnung umziehen sollte, um dann nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder in seine alte Wohnung zurückzukehren.

 

So geschah es, jedenfalls was den Auszug angeht. Die Sanierungsarbeiten wurden nicht zu Ende geführt, weil über das Vermögen der Vermieterin das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Nunmehr wurde der zum Insolvenzverwalter bestellte Kläger des Verfahrens von dem Mieter auf Erfüllung der Sanierungsarbeiten in Anspruch genommen, was dieser jedoch gemäß § 103 InsO ablehnte und den Mietvertrag kündigte, weil es ihm aufgrund der Sanierungsarbeiten nicht möglich sei, den Mietgebrauch zu gewähren.

 

Dies sah der Beklagte hier aber nicht ein, woraufhin der Insolvenzverwalter den Beklagten auf Feststellung verklagte, dass das Mietverhältnis erloschen sei, hilfsweise auf Feststellung, dass die Erfüllungsansprüche gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar seien und zudem hilfsweise, dass das Mietverhältnis wirksam beendet worden sei.

 

Damit hatte er weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg, allerdings hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Landesgerichtes insofern auf, als die Hilfsanträge abgewiesen worden waren.

 

Der BGH stellte fest, dass die Erfüllungsansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis zwischen ihm und der Insolvenzschuldnerin gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar sind. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Nach Meinung des Bundesgerichtshofs hat das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestanden, sodass der klagende Insolvenzverwalter die Erfüllung des Mietvertrages gemäß § 103 Abs. 1 InsO wirksam ablehnen durfte.

 

Zwischen der insolventen Vermieterin und dem Mieter bestand ein Mietverhältnis über Wohnraum, seine Abwicklung richtet sich nach dem § 103 f. InsO, das Mietverhältnis war auch nicht durch den Sanierungsvertrag beendet worden.

 

Ein Mieter kann auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Herstellung des Vertrags gemäß dem Zustandes der Mietsache verlangen, allerdings konnte im entschiedenen Fall der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Mietvertrages wirksam ablehnen, weil der Beklagte nach Auszug aus der zu sanierenden Wohnung nicht Mitbesitzer dieser Wohnung war.

 

Er hat durch das Verlassen der Wohnung freiwillig und willentlich die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung aufgegeben, er hat die Wohnung zur Sanierung an die insolvente Vermieterin übergeben und damit den unmittelbaren Besitz verloren.


Der Mieter war zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung also nicht Besitzer dieser Wohnung und konnte auch nicht die Sonderregelung des § 108 InsO in Anspruch nehmen, wonach Mietverhältnisse mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen.

 

§ 103 InsO, das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters, wurde somit nicht wirksam verdrängt, § 108 Abs. 1 S. 1 InsO ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs einschränkend auszulegen, und zwar dahingehend, dass es nur zur Anwendung kommt, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen in Vollzug gesetzt worden war und weiterhin vollzogen wurde!

 

Der Bundesgerichtshof hat hier ausdrücklich angemerkt, dass der nichtbesitzende Mieter in der Insolvenz des Vermieters weniger geschützt ist, als der besitzende Mieter und hat dazu ausgeführt, dass selbst ein etwaiger Rechtsmissbrauch durch einen Vermieter, der unter Einsatz einer finanziell nicht ausreichend ausgestatteten juristischen Person die Entmietung eines Hauses betreibt, nicht zwingend zu einer anderen Auslegung von § 108 Abs. 1 S. 1 InsO führt.

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