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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Augen auf beim Vorkaufsrecht!

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einer Entscheidung vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14 zur Frage geäußert, ob bei Vereitelung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts Schadenersatz auch dann zu zahlen ist, wenn es nicht nur um die Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts geht, sondern auch dann, wenn der Vermieter in Folge einer Verletzung der Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erhält und deswegen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.

Die Klägerin dieses Verfahrens ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung, die Beklagte erwarb diese Wohnung und trat dadurch in den Mietvertrag ein.

Die Beklagte veräußerte mit Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 sämtliche Eigentums-wohnungen an einen Dritten, der am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Klägerin erhielt von der Beklagten weder von dem Kaufvertragsabschluss Kenntnis, noch wurde sie auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12. Januar 2012 bot nun der neue Eigentümer der Klägerin an, die von Ihr bewohnte Wohnung zu erwerben. Er bot einen Kaufpreis von ca. € 270.000,00 an, woraufhin die Klägerin geltend machte, dass die Beklagte durch die unterlassene rechtzeitige  Unterrichtung vom Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt habe, sodass sie nunmehr zum Ersatz des entstandenen Schaden verpflichtet sei.

Wenn sie das Vorkaufsrecht ausgeübt hätte, hätte sie lediglich € 190.000,00 zahlen müssen, sodass hier ein Gewinn in Höhe von ca. € 80.000,00 hätte erzielt werden können.

Das Amtsgericht Hamburg St. Georg wies die Klage jedoch am 31. Mai 2013, 920 C 16/13 ab.

Das Landgericht Hamburg wies die darauf eingelegte Berufung mit einem Urteil vom 16. Januar 2014, 334 S 37/13, zurück.

Das Landgericht war der Auffassung, dass der geltend gemachte Schaden nicht vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt sei, denn die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis sei nur dann ersatzfähig, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vermieter anschließend den Kaufvertrag nicht erfüllt habe.

Die Klägerin ließ hier jedoch nicht nach und legte Revision zum Bundegerichtshof ein, der das Berufungsurteil aufhob.

Nach Auffassung des BGH kann einem Mieter nicht nur in den Fällen, die das Landgericht angesprochen hat, ein Schadensersatzanspruch zustehen, sondern auch dann, wenn der Mieter aufgrund einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten des §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 1 Satz 1, 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und deswegen von der Ausübung des Vorkaufrechts absieht.

Der Mieter soll durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und der Belehrung über die Vorkaufsberechtigung die Möglichkeit erhalten, sein Vorkaufrecht auszuüben. Wenn er diese Information jedoch erst zu einem Zeitpunkt erhält, in dem der Kaufvertrag mit dem Dritten bereits abgewickelt ist, so kann der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung, nicht an den Mieter übereignen.

Der Mieter darf einen unmittelbareren Ersatz des sogenannten Erfüllungsschadens, nämlich den entgangenen Gewinn, geltend machen.

Das Argument des Landgerichtes Hamburg, dass diesem Schaden der eingeschränkte Schutzzweck des Vorkaufsrechts aus § 577 BGB entgegensteht, ist nicht korrekt. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung einen Schutz des Mieters vor Verdrängung durch Drittkäufer erreichen, aber ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den ein Dritter zu zahlen bereit ist.

Das Bundesgerichtshof hat hier noch nicht alle notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen, sodass der Rechtsstreit zunächst an das Landgericht Hamburg zurückverwiesen wurde.

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