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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Neues zum Eigenbedarf

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 04. Februar 2015, VIII ZR 154/14, die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs konkretisiert.

 

Verklagt worden war eine Mieterin, die im April 2011 einen Mietvertrag mit dem Kläger abgeschlossen hat. Ende Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und begründete dies damit, das seine 20-jährige Tochter, die ein Jahr in Australien verbracht hatte, im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren werde und danach einen Arbeitsplatz in Frankfurt am Main antreten sowie darüber hinaus ein Studium in Mannheim aufnehmen werde.

 

Sie solle eine eigene Wohnung beziehen, vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt.

 

Die beklagte Mieterin war damit nicht einverstanden und begründete dies damit, dass der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar gewesen sei.

 

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage jedoch statt, das Landgericht war allerdings der Auffassung, dass die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei, weil bereits bei Abschluss des Mietvertrages hinreichend konkrete Anhaltspunkt dafür vorgelegen hätten, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde.

 

Auch wenn die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrages noch keine konkreten Vorstellungen hinsichtlich ihrer Wohnungssituation gehabt haben mag, so hätte der klagende Vermieter bei einer verständigen Betrachtung diesen Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

 

Der Bundesgerichtshof konnte diese Auffassung nicht teilen und entschied, dass ein Rechtsmissbrauch nicht vorgelegen habe. Zwar habe der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, wenn ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er zumindestens erwägt, den Wohnraum zeitnah in Gebrauch zu nehmen. Allerdings liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer sogenannten Bedarfsvorschau erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen sei, zeitnah Eigenbedarf geltend zu machen bzw. ein solches Vorgehen erwogen hat.

 

Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines zeitnahen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und ausschließen kann.

 

Wenn man vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages eine solche Lebensplanung verlangen würde, so würde seine verfassungsrechtlich gewährleistete Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen!

 

Wenn ein Mieter das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen möchte, so kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder aber einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

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