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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Bestellung des Verwalters und Inhalt des Verwaltervertrages

 

Nicht immer gelingt eine erfolgreiche Verwalterbestellung.

 

Ein schönes Beispiel hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 27.02.2015,
V ZR 114/14 geliefert.

 

Die Amtszeit des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft endete 2012, sodass die Eigentümerversammlung Anfang Dezember 2012 beschloss, diesen Verwalter bis Ende 2017 erneut zum Verwalter zu bestellen.

 

Folgender Beschluss wurde daraufhin gefasst:

 

"Der Verwaltungsbeitrat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrags mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.02.2013, beschlossen.

 

Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neu verhandelten Verwaltervertrag geben, so endet die Amtszeit des Verwalters am 28.02.2013."

 

Die Kläger dieses Verfahrens erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, mit dem vorgeschlagen wurde, den Verwalter bis Ende 2017 zu bestellen und hatten damit vor dem Amtsgericht Erfolg.

 

Die Berufung vor dem Landgericht blieb ohne Erfolg, gleiches gilt für die Revision vor dem BGH.

 

Der BGH hat dazu ausgeführt, dass er es grundsätzlich als erforderlich erachtet, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch jedenfalls die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Hierzu gehören insbesondere die Laufzeit und die Vergütung. Davon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden, da beide Gesichtspunkte nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung sind.

 

Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offenbleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder aber ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden.

 

Die Bedeutung der Vergütung dürfte auf der Hand liegen, es liegt im Interesse aller Beteiligten, die Höhe der Vergütung bei der Bestellung, jedenfalls in wesentlichen Umrissen festzulegen, um Streit über die andernfalls geschuldete branchenübliche Vergütung zu vermeiden.

 

In besonderem Maße gilt dies, wenn der Verwalter ohne Festlegung der vertraglichen Eckpunkte für eine längere Laufzeit bestellt wird, aber auch bei einer Bestellung auf unbestimmte Zeit.

 

Deswegen hatte das Landgericht den Beschluss zu Recht als ungültig erachtet, da bei der Entscheidung über die Bestellung im vorliegenden Fall nicht feststand, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war.

 

Der bisherige Verwalter sollte erneut bestellt werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen.

 

Der vorliegende Vertragsentwurf war unstreitig nicht endgültig ausgehandelt und sollte deswegen durch die Eigentümerversammlung gebilligt werden.

 

Die Bestellung war im Ergebnis auch nicht als Übergangsregelung anzusehen, die hinzunehmen sein könnte, wenn das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden ließe.

 

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