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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Vermieterfreundlicher Bundesgerichtshof

 

Am 15.04.2015, VIII ZR 281/13, hat der Bundesgerichthof eine Entscheidung auch mal zu Gunsten der Vermieter getroffen.  

Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin auf Räumung geklagt. Sie hatte 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem die Beklagten eine Mietwohnung bewohnten, Hausschwamm festgestellt.

Die nun verklagten Mieter zogen im November 2010 deswegen in ein Hotel, damit die Klägerin Notmaßnahmen durchführen konnte.  

Anschließend erhielten sie die Wohnung zurück, erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung wollten sie der Vermieterin nicht gewähren.  

Am 30.06.2011 kündigte die Vermieterseite deswegen das Mietverhältnis fristlos und beantragte zudem eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung. Diese erhielt sie auch, später wurde durch Urteil diese einstweilige Verfügung aufrecht erhalten, sodass der Klägerin am 04.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt wurde.  

Am 21.11.2011 kündigte die Klägerseite erneut und zwar mit der Begründung, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zur Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hatten. 

Mit der Räumungsklage hatte die Vermieterseite weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit hätten klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deswegen die Wohnung zu verlieren! 

Des Weiteren hätte die Vermieterseite zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen müssen, zumal nach Auffassung des Landgerichtes ein querulatorisches Verhalten der Mieter nicht vorliege.  

Dies überzeugte den Bundesgerichtshof jedoch nicht, er hob das Berufungsurteil auf und wies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.  

Nach Auffassung des BGH kommt eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Züge zeigt.  

Eine solche schematische Betrachtungsweise, wie sie das Landgericht vorgenommen hat, berücksichtigt nicht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, sodass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der zeitnahen Durchführung solcher Maßnahmen bestehen kann. 

Außerdem, so die Ohrfeige für das Landgericht, hat die Betrachtungsweise des Landgerichtes § 543 Abs. 1 BGB missachtet, wonach zu prüfen ist, ob für den Vermieter die unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. 

Das Landgericht hätte feststellen müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Mieter der Vermieterin den mit Schreiben vom 08.11.2011 zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst ca. ein halbes Jahr später und auch erst nach Erlass der einstweiligen Verfügung gewährt haben.  

Es kommt auch nicht, wie das Landgericht meinte, darauf an, ob das Vorbringen der Beklagten Mieterseite plausibel war, sondern es kommt schlicht darauf an, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Mieter berechtigt waren, die Gewährung des Zutritts von der Erfüllung etwaiger Ansprüche abhängig zu machen!

 

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