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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Welche Qualität muss ein Nachmieter haben?

Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 07.10.2015, VIII ZR 247/14, auseinanderzusetzen gehabt.

Die Beklagten dieses Verfahrens waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Im zugrundeliegenden Mietvertrag war eine Festlaufzeit bis Ende April 2015 vereinbart, anschließend sollte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist laufen.

Die Beklagten hatten sich vor Abschluss des Mietvertrages bei der Klägerin erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch im Falle eines arbeitgeberseitig forcierten Standortwechsels oder anderer schwerwiegender Veränderungen der Lebensumstände bindend sei.

Die Klägerin hatte den Beklagten dahingehend geantwortet, dass eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis dann in Betracht kommen könne, wenn im Einzelfall entsprechende Gründe vorliegen. Die Beklagten waren hiermit einverstanden.

Im März 2013 unterschrieb der Beklagte bei einem anderen Arbeitgeber und nahm einen Arbeitsplatz in Norddeutschland an, so dass die Beklagten nunmehr die fristgerechte Kündigung aussprachen und zwar aufgrund der geänderten Lebensumstände. Sie stellten die Zahlung der Miete ein, räumten das Haus und gaben die Schlüssel zurück.

Damit war die Klägerin jedoch nicht einverstanden, erklärte sich jedoch bereit, bei Stellung eines geeigneten Nachmieters die Beklagten aus dem Mietvertrag zu entlassen. Allerdings müsse dieser Nachmieter eine kurze schriftliche Erklärung zu seinen Familienverhältnissen abgeben sowie eine Selbstauskunft mit Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, eine Kopie des Personalausweises, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass der Mietvertrag vorbehaltlos unterschrieben werde.

Die Beklagten baten die Klägerin schließlich um Mitteilung eines Besichtigungstermins für einen Mietinteressenten, was die Klägerin aber ablehnte und darauf verwies, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von dem Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei, weil sie in ca. 120 km Entfernung vom Mietobjekt lebe.

Der genannte Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte jedoch ab, so dass es nicht zu diesem Besichtigungstermin kam.

Die Klägerin klagte nun auf Zahlung der Miete und Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Das Amtsgericht wie auch das Landgericht gaben der Zahlung hinsichtlich der Mieten für die Monate Juli bis September 2013 statt und stellten fest, dass das Mietverhältnis bis Ende April 2014 fortbesteht.

Hiergegen legte die Klägerin Revision ein, weil sie von einem Fortbestehen des Mietvertrages jedenfalls bis zum 30.04.2015 ausging, der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf.

Das Landgericht muss nun erneut verhandeln und entscheiden.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs konnte mit der bestehenden Begründung der Fortbestand des Mietverhältnisses bis mindestens zum 30.04.2015 nicht verneint werden.

Zwar wäre der vereinbarte Kündigungsausschluss aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil hier ein Formularmietvertrag vorlag. Dazu hatte das Berufungsgericht jedoch keine Feststellung getroffen, so dass zunächst zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individual-vertraglich vereinbart war.

Wenn es eine Individualvereinbarung wäre, so wäre zwar aufgrund der gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung die höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses überschritten, weil bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens so vereinbart werden kann, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Würde man dies voraussetzen, so hätten die Beklagten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30.04.2015 kündigen können.

Die Meinung des Landgerichts, dass die Vermieterin die Stellung eines Nachmieters vereitelt habe und sich deswegen so behandeln lassen müsse, als sei zum 30.04.2015 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, ist definitiv falsch.

Das Gericht hat hier verkannt, dass es ausschließlich die Sache des Mieters ist, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er von dem Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt.

Es ist seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser braucht, um sich ein ausreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit sowie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

Gelingt dies nicht, so muss sich der Mieter unter Einschaltung eines Maklers bemühen, einen Nachfolger zu finden.

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