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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Was gilt bei Wohnflächenabweichungen?

 

Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof wieder einmal befassen müssen und zwar in seiner Entscheidung vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14.

Die Klägerin dieses Verfahrens verlangte vom beklagten Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von ca. € 630,00 auf insgesamt ca. € 938,00.

Angemietet war hier eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin, für die im Mietvertrag eine Wohnfläche von ca. 157 m² und eine monatliche Miete von ca. DM 812,00 angegeben waren.

Die tatsächliche Wohnfläche beträgt allerdings ca. 210 m²!

Die klagende Vermieterin begründete das Mieterhöhungsverlangen damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der Miete um 15 %, also ca.
€ 94,00 berechtigt sei. Darüber hinaus könne sie aber auch wegen einer Überschreitung einer vertraglich vereinbarten Wohnfläche um ca. 34 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sein.

Der Mieter hatte einer Mieterhöhung um ca. € 94,00 zugestimmt, mit der Klage wollte die Klägerin nun eine Mieterhöhung um weitere € 213,00 erreichen.

Damit hatte sie weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg. Auch ihre Revision vor dem Bundesgerichtshof scheiterte.

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung ausdrücklich eine Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung vorgenommen, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt!

Weiter hat der BGH dazu angemerkt, dass im Mieterhöhungsverfahren gemäß § 558 BGB nur die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend ist, da die Vorschrift es dem Vermieter ermöglichen soll, eine angemessene am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.

Irgendwelche Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße dürfen im Mieterhöhungsverlangen keine Rolle spielen, da ansonsten nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände zu berücksichtigen wären.

Es gibt für Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen des § 558 BGB.

Aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergibt sich kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB, zumal die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

 

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