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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zur Beschaffenheit eines Grundstücks

Wer ein Grundstück erwirbt, muss in der Regel tief in die Tasche greifen. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was genau man eigentlich kauft.

Mit diesem Problem hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 06.11.2015, V ZR 78/14, befasst.

Geklagt hatten in diesem Verfahren die Käufer eines Grundstücks, das mit einem Wohnhaus bebaut war. Der notarielle Vertrag wurde Ende 2009 abgeschlossen, die Kläger zahlten insgesamt € 550.000,00.

Wie üblich waren im Kaufvertrag die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen. Im Exposé und auf der Internetseite der Beklagten war eine Wohnfläche von ca. 200 m² sowie eine Nutzfläche von ca. 15 m² angegeben, zudem waren den Käufern auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt worden, woraus sich für die Räumlichkeiten sowie die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m² ergab.

Nachdem ein Architekt die Wohnfläche berechnet hatte, kam dieser jedoch unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung auf eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m², so dass die Kläger nun auf Zahlung in Höhe von € 66.411,00 zuzüglich Zinsen als Kaufpreisminderung sowie den Ersatz weiterer Schäden klagten.

Damit hatten sie in sämtlichen Instanzen keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat dazu angemerkt, dass es hier bereits an einer Beschaffenheitsvereinbarung gefehlt hat, anders als das Oberlandesgericht angenommen hatte.

Bei Rechtsgeschäften, die notariell beurkundet werden müssen, ist streitig, ob und unter welchen Voraussetzungen durch Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Kaufsache im Vorfeld des Vertragsschlusses eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB zustande kommt, wenn diese Angaben sich nicht in der notariellen Urkunde wiederfinden.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragschluss, die sich in der notariellen Urkunde nicht wiederfinden, regelmäßig nicht zu einer Beschaffen-heitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB führt!

Auch nach neuem Kaufrecht sind Informationen über Eigenschaften der Kaufsache von der beurkundungsbedürftigen Vereinbarung der Parteien zu unterscheiden, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten, also rechtliche Wirkung entfallen sollen.

Vereinbarungen über die Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB gehören dazu, weil sie die Verpflichtung des Verkäufers gemäß § 433 Abs. 1 S. 2 BGB, nämlich dem Käufer die Sache sachmängelfrei zu verschaffen, dahingehend konkretisieren, dass der Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet.

Es ist regelmäßig nicht anzunehmen, dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben, weil eben in der notariellen Urkunde sich solche Angaben nicht finden.

Dieses Verständnis entspricht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dem Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Vertragsauslegung.

Insbesondere Käufern ist somit zu raten, sämtliche, auch nur halbwegs relevanten Angaben über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes in der notariellen Urkunde direkt zu integrieren.

 

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