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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Nachbar haftet für beschädigte Grenzwand

Ein nicht selten auftretender Fall war Gegenstand einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember 2015, Az.: V ZR 55/15.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die Außenwand des auf dem Grundstück des Klägers errichteten Gebäudes verläuft entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze.

An der Wand hatten die vorherigen Eigentümer einen Anbau ohne eine eigene Grenzwand errichtet. 1988 erwarben die Beklagten das Grundstück.

Sie ließen dann im Jahr 2009 den Anbau durch ein Fachunternehmen abreißen, ohne die Bodenplatte zu entfernen.

Nun traten nach dem Abbruch am Gebäude des Klägers im Teilbereich der Außenwand Putz- und Mauerschäden und Feuchtigkeitsschäden im Keller auf.

Der Kläger verlangte den Ersatz dieser Schäden vom Beklagten und hatte damit vor dem Landgericht keinen Erfolg.

Das Oberlandesgericht gab der Klage jedoch in Höhe von € 8.560,00 statt, die Revision blieb vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg.

Der BGH hat dazu ausgeführt, dass eine Ersatzpflicht der Beklagten für die entstandenen Schäden zu bejahen ist. Die Voraussetzungen für eine sogenannte deliktische Haftung der Beklagten war hier gegeben, sie haften aus § 823 Abs. 1 BGB.

Die Schäden an der Grenzwand waren im Auftrag der Beklagten verursacht worden, sodass diese Beeinträchtigung des Eigentums auch ihnen zugerechnet werden konnte.

Zwar waren die Schäden vom Abrissunternehmen herbeigeführt worden, jedoch lag ein Fehlverhalten des beauftragten Unternehmens nicht vor. Die Schäden waren vielmehr aufgrund der baulichen Verbindung der Gebäude eine unvermeidliche Folge des Abrisses, den die Beklagten in Auftrag gegeben hatten.

Zwar hatten die Beklagten das Recht, den in ihrem Eigentum stehenden Anbau abreißen zu lassen, sie durften dabei jedoch das Eigentum des Klägers nicht dauerhaft beschädigen, auch dann nicht, wenn es sich um eine unvermeidliche Folge des Abrisses handelte.

Somit waren auch die Feuchtigkeitsschäden zu ersetzen und zwar als nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, jedoch aus besonderen Gründen nicht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB bzw. § 862 BGB unterbinden kann, wenn er dadurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Zu solchen Einwirkungen gehört zweifellos auch Wasser.

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