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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

BGH zu AGB in gewerblichen Mietverträgen

Die Tendenz des Bundesgerichtshofs, Klauseln in gewerblichen Mietverträgen als unwirksam zu erachten, gleicht sich mehr und mehr der Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht an.

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.04.2016, XII ZR 29/15, geht ebenfalls in diese Richtung.

Geklagte hatte ein Vermieter von Gewerberäumen, weil die Bruttomiete von der Mieterseite im August 2009 nur teilweise gezahlt wurde, nach einem Wassereintritt wurde eine Mietminderung ab September 2005 geltend gemacht. Zudem rechnete die Mieterseite mit Gegenansprüchen wegen vermeintlich fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2009 auf, wie auch mit Regressansprüchen aus über ihren Zähler abgerechneten Allgemeinstrom für Flur, Keller und Heizung.

§ 8 des formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrages lautet wie folgt:

„Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz in Folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30 % der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.

Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch die Mieter ist unzulässig.“

Der Vermieter hatte mit seiner Klage sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Erfolg, allerdings hob der Bundesgerichtshof auf die Revision der Mieterseite die Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat dies damit begründet, dass das Landgericht korrekt davon ausgegangen war, dass die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete eingeschränkt werden kann, resultierend aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB.

Diese Einschränkung ist auch in einem Formularvertrag möglich, ebenso wie eine formularmäßige Einschränkung der Aufrechnung auf unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen.

Allerdings beurteilt der Bundesgerichtshof die Bestimmung in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages, anders als das Landgericht, nicht als wirksam, da es der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht Stand hält.

Die hier geregelte Ausnahme für unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderung beschränkt sich ausdrücklich auf Forderungen aus dem Mietverhältnis. Hinsichtlich nicht aus dem Mietverhältnis stammender Forderungen bleibt es bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsverbot.

Da die Klausel keine Aufrechnung gegen die Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis erlaubt, liegt ein Verstoß gegen § 307 BGB vor.

Gemäß § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in AGB unwirksam, durch die den Vertragspartnern des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Zwar ist diese Bestimmung im entschiedenen Fall nicht unmittelbar anwendbar, weil die Beklagte die Räume als Unternehmerin gemietet hat. Sie stellt jedoch eine konkretisierte Ausgestaltung des Benachteiligungsverbots des § 307 BGB dar, weil es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte der Vertragspartei handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann!

Die Inhaltskontrolle richtet sich nach § 309 Nr. 3 BGB und führt hier zu einer Unwirksamkeit, weil die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen auf Forderungen aus dem Mietverhältnis beschränkt ist. Eine solche Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteiligt ihn entgegen der Gebote von Treu und Glauben unangemessen und ist deswegen unwirksam.

Der Verstoß bewirkt, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist, da eine sogenannte  geltungserhaltende Reduktion des Aufrechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß nicht in Betracht kommt.

Vermietern ist somit anzuraten, auch bei gewerblichen Mietverhältnissen die regelmäßig verwendeten Mietverträge darauf hin zu überprüfen, ob die hier verwendeten Klauseln noch der Rechtsprechung Stand halten.

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